Come funziona il contratto di affitto a canone concordato

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Cos’è il contratto di affitto a canone concordato?

Il contratto di affitto a canone concordato è una tipologia di contratto di locazione alternativa a quelli a formula libera e regolata dal comma 3, art. 2, della legge n. 431/98.

La norma stabilisce che è possibile optare per un canone di locazione fissato entro un range stabilito dagli accordi locali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative.

Se stipuli un contratto di questo tipo, insomma, il corrispettivo che l’inquilino dovrà riconoscerti non sarà quello da te liberamente deciso, ma dovrà mantenersi entro un minimo e un massimo fissati per legge. È per questo motivo che il canone è detto concordato e il suo importo è generalmente inferiore rispetto ai prezzi di mercato.

Questo tipo di contratto si può applicare soltanto alle locazioni di immobili a uso abitativo e consente di beneficiare di interessanti agevolazioni sia per il proprietario sia per l’inquilino.

Di conseguenza, pur percependo un reddito inferiore rispetto a quello che otterresti con un canone libero, potresti prendere in considerazione l’adozione di quest’ultimo per le tue proprietà immobiliari. In questo articolo troverai tutte le informazioni necessarie per valutare questa opzione.

Quanto dura l’affitto a canone concordato?

Il contratto di affitto a canone concordato ha una durata di tre anni, rinnovabile automaticamente di altri due. È infatti anche conosciuto come contratto di affitto 3+2.

Al termine dei due anni, le parti possono risolverlo o rinegoziarlo, modificandone le condizioni, altrimenti si rinnova tacitamente per altri due anni.

La disdetta prima del termine previsto può essere esercitata da una delle due parti entro 6 mesi dalla scadenza prevista, inviando all’altra un avviso mediante raccomandata A/R o PEC.

Il proprietario ha la possibilità di negare il rinnovo del contratto in corrispondenza di una delle scadenze previste, ma solo se ricorrono precise condizioni:
• comprovata necessità personale dell’immobile
• accertata mancata occupazione dell’alloggio da parte del locatario
• esigenza di ristrutturazione non procrastinabile
• vendita dell’immobile.

Come si calcola l’importo del canone concordato?

Il canone concordato non può essere deciso liberamente dal locatore ma deve rispettare i criteri fissati dalle associazioni di proprietari e inquilini del Comune in cui è ubicato l’immobile.

Il calcolo viene effettuato sulla base di specifiche tabelle e tiene conto di alcuni parametri come la zona in cui si trova la casa, la sua superficie, eventuali accessori come balconi o ascensori, ecc..
Alcuni Comuni mettono anche a disposizione un calcolatore online sul proprio sito istituzionale.

A ogni modo, nei prossimi giorni pubblicherò un articolo dedicato per spiegarti come si effettua il calcolo. Pertanto, se vuoi essere aggiornato in tempo reale su questo argomento, continua a seguirmi e segui anche le mie pagine Facebook e X e iscriviti ai miei canali WhatsApp e YouTube.

Differenza con il contratto a canone libero

Anche i contratti di affitto a canone libero sono disciplinati dalla Legge n. 431 del 1998 ma prevedono una pattuizione libera tra locatore e conduttore riguardo al canone da corrispondere.

Tuttavia, questi contratti hanno una durata temporale ben precisa: si parla infatti di contratti 4+4. La durata minima prevista per legge è di 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4, se non viene esercitato il diritto di disdetta da una delle due parti, entro i termini previsti per legge (6 mesi dalla scadenza).

Al termine degli 8 anni complessivi, il contratto scade definitivamente e un eventuale rinnovo deve essere rinegoziato. Pertanto, se da un lato i due contraenti hanno completa libertà di negoziazione del canone, dall’altro la durata del contratto è fissata per legge.

Il contratto a canone concordato, invece, ha una durata minima di 3 anni, ma si rinnova poi automaticamente di due in due, sempreché non venga esercitata la disdetta.

Agevolazioni fiscali per il proprietario

Ma perché un proprietario dovrebbe scegliere di rinunciare a un canone libero per l’affitto della propria casa in favore di un contratto con un limite massimo? Come ho detto all’inizio dell’articolo, questa opzione offre vantaggi fiscali interessanti. Facendo due conti, potresti scoprire che è più conveniente percepire una rendita inferiore con una tassazione ridotta piuttosto che guadagnare di più, ma affrontare un’imposizione fiscale elevata.

Per quanto riguarda le imposte, ci sono due opzioni possibili:
• applicazione di una cedolare secca del 10% che va a sostituire IRPEF, addizionali, imposta di bollo o di registro
• scelta del regime ordinario, ma con una riduzione della base imponibile del 30% e, ai fini dell’imposta di registro, reddito da locazione da considerare per l’applicazione dell’imposta del 2% pari al 70%.

Per poter usufruire della cedolare secca, devi dichiararne l’applicazione in sede di registrazione del contratto. Inoltre, devi inviare una raccomandata all’inquilino sull’applicazione del regime agevolato e sulla rinuncia all’aggiornamento del canone concordato.
L’immobile, inoltre, deve essere ubicato in uno dei Comuni considerati ad alta tensione abitativa.

Per l’IMU, invece, sono previste due agevolazioni:
• la prima, su base nazionale, prevede una riduzione del 25% della base imponibile
• la seconda, locale e soltanto facoltativa, prevede una riduzione dell’aliquota da parte dei Comuni.

Agevolazioni fiscali per gli inquilini

Anche gli inquilini possono trarre un indubbio vantaggio dalla stipula di un contratto di questo tipo, primo fra tutti quello di poter contare su un canone a prezzo calmierato.

Possono inoltre contare su una detrazione IRPEF pari complessivamente a:
• 95,80 euro per chi percepisce un reddito non superiore a 15.493,71 euro
• 247,90 euro per chi ha un reddito compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro.

Come si stipula un contratto di locazione a canone concordato?

Se vuoi stipulare un contratto di questo tipo, dovresti rivolgerti a una delle associazioni di categoria coinvolte e stipularlo con la loro assistenza.

In alternativa, puoi stipularlo anche in maniera autonoma, ma per poter usufruire delle agevolazioni, dovrai comunque farti rilasciare da loro una particolare attestazione.
Tale attestazione serve a certificare che il contratto è conforme a quanto stabilito dagli accordi territoriali e quindi presenta i requisiti richiesti per godere delle agevolazioni.

Il decreto Semplificazioni 73/2022 ha introdotto una importante novità riguardo a questa attestazione.
Prevede che possa essere utilizzata anche per contratti stipulati successivamente, purché questi prevedano sempre le stesse caratteristiche degli immobili (superficie, accessori, ecc.).

Pertanto, fin quando non saranno modificate le caratteristiche dell’immobile o l’accordo territoriale, l’attestazione rilasciata potrà sempre essere riutilizzata.