3 modi per sanare una veranda abusiva

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La piaga delle verande abusive

Quella delle verande irregolari in Italia è una vera e propria piaga. La veranda abusiva è quell’antiestetico manufatto realizzato con orrendi profili in alluminio (anche del vecchio tipo anodizzato) che deturpa le facciate di molti edifici, condominiali e non.

Mi stupisce che chiunque sia alla ricerca di una casa da acquistare consideri un plus la presenza di uno spazio all’aperto, come un piccolo balcone o terrazzino, salvo poi chiuderlo con infissi in alluminio non appena ne divenga proprietario. Mi stupisce, perché in questo modo si impedisce alla stanza che affaccia su questo spazio all’aperto di godere di illuminazione e aerazione diretta.

Insomma, la mia ostilità nei confronti delle verande è piuttosto palese. Dipendesse da me, le abbatterei tutte con il lanciafiamme di deluchiana memoria…

Tuttavia, mi rendo conto che le metrature risicate degli alloggi contemporanei rendano necessario a volte ricavare un po’ di spazio in più dove possibile. In alcuni casi, ad esempio, l’unico posto dove mettere la lavatrice è il balcone ma un riparo, sia per l’elettrodomestico sia per chi deve fare il bucato, sarebbe necessario. La veranda diventa così lavanderia, ripostiglio, locale di sgombero per tutto ciò che non trova spazio in casa, insomma può dirsi un abuso di necessità.

Perché è necessario sanare una veranda abusiva

La chiusura di uno spazio aperto come quello di un balcone rappresenta, dal punto di vista urbanistico, un ampliamento volumetrico.

La situazione è diversa, nel caso in cui a essere chiusa è una loggia (uno spazio rientrante, aperto solo nella parte anteriore con un parapetto o una ringhiera). In questo caso infatti lo spazio, seppure aperto, potrebbe essere considerato dal piano urbanistico comunale come volumetria.
La sua chiusura quindi non sarebbe un ampliamento volumetrico ma rappresenterebbe comunque la trasformazione di una superficie accessoria in superficie utile.

In entrambi i casi (ampliamento volumetrico e trasformazione di superficie accessoria in superficie utile) per realizzare la veranda sarebbe necessario richiedere un Permesso di Costruire.

La verità è che in tanti realizzano le verande senza permesso in assoluta buona fede, percependole come una struttura precaria, non essendo in muratura, e quindi realizzabile liberamente. Altri invece acquistano immobili con verande senza verificare preventivamente che siano state realizzate con regolari permessi e scoprono il problema solo quando devono rivendere o ristrutturare.

Se anche tu ti ritrovi con una veranda abusiva, leggi il prosieguo di questo articolo perché ti spiego 3 modi in cui potrebbe essere regolarizzata.

#1 Sanare la veranda abusiva con il condono edilizio

Il primo caso che andiamo ad analizzare è quello in cui la veranda è stata costruita in un edificio che non poteva avere un ampliamento volumetrico perché sul lotto su cui insiste era stata già realizzata tutta la volumetria disponibile.

L’unico modo per regolarizzare questo abuso edilizio sarebbe stato quello di approfittare di un condono edilizio. Il condono è infatti una legge speciale che va in deroga a qualunque normativa, anche quella che preclude gli ampliamenti laddove non c’è più volumetria residua.

Purtroppo però il condono, in quanto legge speciale, è stato in vigore in passato durante intervalli temporali ben definiti (nel 1985, nel 1994 e nel 2003). Se non ne hai approfittato a quei tempi o se la tua veranda è stata realizzata dopo, non puoi quindi più usufruirne.

#2 Sanare la veranda abusiva con un Permesso di Costruire in sanatoria

Il secondo esempio che ti sottopongo è quello in cui, pur essendo disponibile volumetria residua, la veranda è stata costruita senza richiedere il Permesso di Costruire.

In questo caso, potrebbe essere possibile ricorrere a un accertamento di conformità, procedura prevista dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia.

Per potervi accedere, però, deve ricorrere il presupposto della cosiddetta doppia conformità. L’ampliamento volumetrico costituito dalla veranda deve quindi essere conforme contemporaneamente:
• alla normativa urbanistico edilizia in vigore al momento della sua realizzazione
• alla normativa urbanistico edilizia in vigore al momento della richiesta di sanatoria.

Tra l’uno e l’altro momento potrebbero essere trascorsi anni e, di conseguenza, il piano urbanistico potrebbe essere cambiato.

Abbiamo detto che la veranda, al momento della sua costruzione, era assentibile ma, per ignoranza o per superficialità, il permesso non era stato richiesto. Se a oggi il nuovo piano urbanistico consente ancora la costruzione, potrai richiedere il Permesso in Sanatoria e sanare la veranda.
Dovrai però pagare una sanzione pari al doppio del contributo di costruzione che avresti pagato se avessi fatto tutto in regola.

Se invece il nuovo piano ha modificato le condizioni e non è più possibile realizzare quel volume, ti ritrovi nella stessa situazione del punto #1.

#3 Sanare la veranda abusiva con la sanatoria semplificata

Il terzo caso è quello in cui tu abbia avuto un permesso per costruire la tua casa ma, in corso di costruzione, invece di realizzare il balcone aperto come previsto in progetto, decidi di chiuderlo con una veranda. Hai realizzato una difformità rispetto al titolo autorizzativo in tuo possesso.

Il recente decreto Salva Casa ha introdotto una nuova forma di sanatoria semplificata applicabile quando ricorrono questi casi, inserendo il nuovo articolo 36-bis nel Testo Unico dell’Edilizia.

Per poter sanare, sono cambiate le condizioni, perché l’intervento edilizio dovrà risultare conforme contemporaneamente:
• alle norme edilizie in vigore al momento della sua realizzazione
• alla normativa urbanistica in vigore al momento della richiesta di sanatoria.

In pratica, la veranda (l’ampliamento volumetrico) poteva anche non essere realizzabile al momento della sua costruzione, ma se lo è in base al piano urbanistico in vigore oggi, potresti sanarla.

L’ulteriore condizione da rispettare è però che sia conforme alle norme edilizie dell’epoca, ovvero l’insieme di normativa antisismica, efficienza energetica, acustica, barriere architettoniche, ecc..

In caso positivo, per regolarizzare dovrai comunque pagare una oblazione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione della veranda, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro.

Nel caso in cui invece le due condizioni non sussistano, ti ritrovi ancora una volta nella stessa situazione del punto #1.

Conclusioni

Come puoi vedere, per poter sanare una veranda abusiva è necessario in ogni caso rispettare regole precise e non sempre le condizioni richieste ricorrono.

Pertanto, il grande battage pubblicitario che è stato fatto dalla stampa nazionale per descrivere il decreto Salva Casa si è rivelato ancora una volta falso e impreciso.

Non è affatto vero che sanare verande, soppalchi o sottotetti, sia oggi così semplice come fanno credere i titoloni di siti e giornali. Ti invito quindi ad approfondire l’argomento leggendo direttamente il provvedimento normativo, in modo da formarti la tua opinione, o i commenti di fonti autorevoli, rappresentate, in questo caso, dai siti dei professionisti dell’edilizia.

In ultima analisi, rivolgiti sempre al tuo tecnico di fiducia (architetto, ingegnere o geometra) per sapere se la tua veranda abusiva si può sanare.