Attività Edilizia Libera: come cambia dopo il Decreto Salva Casa

Photo credit Depositphotos

Cosa si intende per Attività Edilizia Libera (AEL)?

Si definiscono interventi di Attività Edilizia Libera tutti i lavori edili che possono essere realizzati senza richiedere alcun permesso o presentare alcuna comunicazione al Comune.

L’elenco di questi lavori è presente in due provvedimenti normativi:
• l’art. 6, comma 1, del dPR 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia)
• il Glossario dell’Attività Edilizia Libera.

Il Glossario descrive in dettaglio le categorie di lavori considerati liberi, le opere che ne fanno parte e gli elementi edilizi a cui possono essere applicate.

Il recente Decreto Salva Casa, modificando il Testo Unico dell’Edilizia, ha anche ampliato il perimetro degli interventi che possono essere realizzati liberamente. Ha inoltre contribuito ad allineare i due provvedimenti normativi che su certi aspetti apparivano discordanti.
In questo articolo, ti spiegherò quali sono i lavori di Edilizia Libera e ti descriverò le ultime novità introdotte.

Quali lavori rientrano tra gli interventi di Attività Edilizia Libera?

I lavori di edilizia libera sono elencati, come detto, nel comma 1 dell’articolo 6 del dPR 380/01 e sono i seguenti:

• gli interventi di manutenzione ordinaria
• gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio
• gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (le cosiddette VEPA)
• le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici
• le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo eseguite in aree esterne al centro edificato
• i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali
• le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola
• le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 180 giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale
• le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale
• i pannelli fotovoltaici, a servizio degli edifici o gli impianti di telecomunicazioni, posti su strutture e manufatti fuori terra diversi dagli edifici o collocati a terra in adiacenza, da realizzare al di fuori del centro storico
• le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici
• le vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo fino a un volume massimo di 50 metri cubi di acqua per ogni ettaro di terreno coltivatoci.

Le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa

In questi giorni si legge e si sente che il Salva Casa ha ampliato il numero degli interventi liberi, inserendo tra questi anche le VEPA e le tende da sole. Come per altri suoi contenuti, però, la notizia è stata riportata in maniera imprecisa.

Il decreto non amplia il numero degli interventi liberi per due motivi:
• le VEPA erano già realizzabili liberamente, ma si è semplicemente ampliato il loro utilizzo anche ai porticati
• anche le strutture di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici erano di fatto libere, ma tali strutture erano descritte unicamente nel Glossario; il decreto si limita, anche in questo caso, a determinare maggiora chiarezza, inserendole anche nell’art. 6.

Ma vediamo in dettaglio quali sono le modifiche apportate dal decreto 69/2024.

Vetrate panoramiche amovibili

Come detto, le VEPA sono state inserite tra gli interventi eseguibili liberamente sin dal 2022. Tuttavia, erano contemplate soltanto quelle poste a protezione dei balconi aggettanti dal fabbricato o di logge rientranti in esso.

Per balconi aggettanti si intendono quelli sporgenti dalla struttura e solitamente aperti almeno su due lati, muniti di ringhiera o parapetto e direttamente accessibili da uno o più locali interni.

Per loggia (o loggiato) si intende invece, in base alle definizioni uniformi del Regolamento Edilizio Tipo, un elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni.

Le logge sono distinte dai porticati, definiti invece come elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri, aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio.

Dalla vecchia definizione restavano quindi esclusi gli spazi ubicati ai piani terra poichè per logge si intendevano solo spazi ai piani superiori degli edifici. Molti dubbi permanevano però su questa esclusione e proprio una recente sentenza aveva in verità esteso la definizione anche ai porticati.

Il decreto Salva Casa arriva a dissipare ogni dubbio, inserendo anche i porticati nella definizione normativa.
Restano in ogni caso esclusi i terrazzi scoperti.

Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici

La vera novità è costituita invece dall’inserimento nell’articolo 6, comma 1, della nuova lettera b-ter, che comprende appunto le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, ovvero:
• tende
• tende da sole
• tende da esterno
• tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile
• tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili.

Il glossario contemplava già in realtà l’installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, di tende, tende a pergola, pergotende, coperture leggere di arredo.

Anche in questo caso la modifica normativa esclude ogni dubbio sul fatto che queste opere possano essere realizzate liberamente.

D’altro canto, di consueto, chi è che va a chiedere un permesso al Comune per installare una tenda da sole? Certo, se l’intervento è fatto in condominio, occorre richiedere l’autorizzazione dell’assemblea, per questioni di decoro della facciata dell’edificio. E, in caso di esito positivo, comunque occorrerà uniformarsi ai colori e ai disegni scelti dalla compagine.

Il legislatore ha voluto invece soffermarsi sul fatto che gli elementi di protezione non debbano determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici.
Devono inoltre essere mobili o regolabili e quindi non fissi, pertanto non creare strutture identificabili come tettoie e quindi manufatti che richiedano il Permesso di Costruire.

Conclusioni

Per concludere, ti ricordo che gli interventi descritti sono realizzabili liberamente sì, ma sempre  fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.

Pertanto, edilizia libera vuol dire realizzazione senza titolo abilitativo, ma non in maniera arbitraria e in assenza di regole.