Come funziona la permuta di una casa

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La permuta immobiliare è una tipologia di trasferimento di immobili poco diffusa e quindi sconosciuta alla maggior parte delle persone.
Questa procedura è abbastanza frequente nei casi di eredità ma si può applicare anche ai trasferimenti di immobili tra estranei.

Consiste nella stipula di un contratto per il trasferimento reciproco di immobili da un contraente all’altro, senza alcun versamento di denaro. Un vero e proprio scambio di case, insomma, anche se nella realtà è difficile che avvenga davvero senza pagare nulla.

È infatti piuttosto raro che due immobili abbiano esattamente lo stesso valore economico per cui, nella maggior parte dei casi, sarà necessario versare un conguaglio per colmare la differenza.

Lo scambio potrebbe dunque rappresentare una valida alternativa se vuoi cambiare casa ma non hai la disponibilità di una grande liquidità per comprarne una. Leggi allora questo articolo per conoscere tutti i vantaggi di questa soluzione.

Requisiti della permuta immobiliare

Questa procedura è regolamentata dall’articolo 1552 del codice civile e prevede il rispetto degli stessi requisiti previsti per la compravendita:
• regolarità urbanistica degli immobili scambiati
• conformità catastale
• allegazione all’atto dell’attestato di prestazione energetica (APE).

Per effettuare lo scambio è poi necessario che gli immobili siano privi di ipoteche o mutui. In caso contrario, il proprietario che ha in corso un mutuo deve provvedere a estinguerlo prima di procedere alla permuta o, in alternativa, il nuovo proprietario dovrà accollarsi le rase residue.
Come ulteriore alternativa, le condizioni del mutuo con la banca potranno essere rinegoziate.

Tipologie di permute immobiliari

Le permute immobiliari possono essere di tre tipi, in base ai soggetti coinvolti, e per ciascuna di esse cambiano le imposte da pagare.

La permuta diretta avviene tra privati e presenta queste caratteristiche:
• le imposte di registro sono calcolate in base al valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta
• le imposte ipotecaria e catastale sono dovute una sola volta e hanno un costo di 50 euro ciascuna
• non sono previsti costi per l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.

La permuta in conto vendita avviene invece tra un privato e un azienda. Un caso frequente ad esempio è quello in cui un privato cede la propria abitazione a una impresa di costruzioni in cambio di un immobile nuovo.

In questo caso, uno dei due contraenti sarà soggetto al pagamento dell’imposta di registro, calcolata sul bene di proprietà del privato, mentre l’altro all’IVA. Quest’ultimo pagherà anche la tassa ipotecaria, l’imposta di registro e quella catastale, per un totale di 600 euro.

Infine, esiste la permuta tra due soggetti giuridici titolari di partita IVA, ad esempio due imprese. In questo caso le imposte saranno calcolate su entrambi gli immobili scambiati.

Un’altra distinzione può essere fatta tra permuta pura e permuta con conguaglio. Nel primo caso, lo scambio avviene tra due immobili dello stesso valore e non comporta quindi l’esborso di denaro da parte di nessuno dei due contraenti.
Nel secondo, invece, avendo gli immobili valore diverso, una delle due parti dovrà aggiungere una somma in denaro.

Permuta con il costruttore: conviene?

Questo tipo di operazione può essere molto vantaggiosa per un privato, che scambierà una casa vecchia con un’abitazione di nuova costruzione.

Tuttavia, poiché l’immobile vecchio dovrà essere ristrutturato dall’impresa per poter essere rivenduto, potrebbe essere valutato poco rispetto all’immobile nuovo ceduto.
Insomma, potresti trovarti a scambiare una vecchia casa di ampie dimensioni con un piccolo appartamento nuovo oppure a versare una somma abbastanza alta per compensare la differenza di valore tra le due case.

Inoltre, le imposte da pagare sono maggiori rispetto allo scambio tra privati:
• imposta di registro al 2% dell’immobile di maggiore valore se si tratta di prime case o al 10% se entrambe o anche solo una delle due risulta seconda casa
• imposta ipotecaria e catastale: 400 euro
• imposta di bollo
• tasse ipotecarie
• tributi speciali catastali.

Quanto costa la permuta di una casa?

Uno dei motivi per cui può essere conveniente utilizzare questa modalità è la possibilità di procedere all’acquisto senza dover investire grandi somme di denaro.

Oltre al costo dell’immobile che può essere addirittura nullo, ci sono altri motivi di risparmio:
• l’atto notarile è unico e di solito le spese vengono divise tra le parti
• l’imposta di registro da pagare è unica.

Le imposte sono le stesse previste per la compravendita tradizionale:
• l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale dell’immobile di valore più alto o al 10% se si tratta di seconde case
• l’imposta catastale e quella ipotecaria ammontano a 50 euro l’una
• l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie sono nulli se la permuta avviene tra privati.

Se per effettuare l’operazione ti avvali della consulenza di una agenzia immobiliare, dovrai naturalmente corrisponderle la sua provvigione.
Questa solitamente viene calcolata sull’immobile di maggior valore e pagata per intero da entrambe le parti. Ad esempio, se la provvigione è di 1.000 euro, entrambe le parti dovranno versare questa somma, per un totale di 2.000 euro.
Ogni contratto di mediazione, comunque, può prevedere disposizioni diverse.

Permuta in caso di eredità

Come ti ho detto all’inizio dell’articolo, la permuta è una soluzione frequente in caso di eredità.
Quando infatti si apre una successione ereditaria senza testamento, i beni immobili del defunto sono trasferiti agli eredi in maniera indivisa.

Questi possono scambiarsi tra di loro le quote spettanti, secondo il principio della permuta pura o con conguaglio, in base al valore di ciascuna quota.

Per far ciò sarà necessario stipulare un atto notarile di divisione e le imposte da pagare saranno quelle che abbiamo già visto per la permuta tra privati.

Conclusioni

Da quanto hai potuto leggere in questo articolo, la permuta della casa potrebbe essere davvero una soluzione vantaggiosa. Come tutte le scelte, però, può presentare qualche insidia. Per questo è importante valutare attentamente pro e contro.

I vantaggi hai già avuto modo di vederli:
• le spese saranno sicuramente inferiori a quelle di una normale compravendita
• non essendo necessario un grande investimento economico, non ci sarà bisogno di accendere un mutuo
• i tempi sono in genere più brevi rispetto a un consueto trasferimento immobiliare.

Di contro, non posso tacere che non è semplice trovare due immobili di valore quasi uguale e che rispondano esattamente alle richieste di entrambi i proprietari.
Del resto, se fosse così semplice, la permuta sarebbe di gran lunga la scelta più praticata in ambito immobiliare da chi già possiede una casa e vuole solo cambiarla.