Ecco gli adempimenti da rispettare in caso di subentro nel contratto di locazione, sia da parte del proprietario che da parte dell’inquilino.
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Il subentro nel contratto di locazione
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Quando avviene il subentro nel contratto di locazione?
Il subentro in un contratto di affitto avviene quando il locatore (proprietario) o il conduttore (inquilino) sono sostituiti da un nuovo soggetto.
Sono diversi i casi in cui può avvenire un subentro in un contratto di locazione: innanzitutto bisogna distinguere se a subentrare è l’inquilino o il proprietario e in quest’ultimo caso se il subentro avviene per atti tra vivi o per causa di morte.
Si possono quindi verificare le seguenti circostanze:
• subentro nel contratto di locazione a un precedente inquilino
• subentro nel contratto di locazione a un precedente proprietario
• subentro nel contratto di locazione a un precedente proprietario in caso di donazione
• subentro nel contratto di locazione per decesso di uno dei contraenti.
In questo articolo vedremo quali sono gli adempimenti da rispettare in ciascuno di questi casi.
Una cosa importante da ricordare è comunque che, se decidi di subentrare in un contratto, lo farai per la sua durata residua, visto che il contratto non scatta nuovamente dalla data del subentro.
Per fare un esempio, se ti sostituisci a un inquilino che ha stipulato un contratto di locazione del tipo 4+4 e alla data della stipula sono trascorsi 3 anni, la durata residua del contratto sarà di 1 anno, rinnovabile per altri 4.
Subentro nel contratto di locazione a un precedente inquilino
Se intendi subentrare nel contratto di affitto stipulato da un precedente inquilino, per prima cosa ti consiglio di verificare che ciò sia consentito dal contratto stesso.
Per un locatore, infatti, non è la stessa cosa cedere il proprio immobile in locazione a un soggetto anziché a un altro, per cui questa possibilità può essere espressamente vietata.
Una volta accertata la possibilità di effettuare il subentro, devi presentare all’Agenzia delle Entrate un modello F24 Elide in cui inserire:
• i dati identificativi del nuovo locatario e di quello uscente
• i dati della registrazione del vecchio contratto (puoi ricavarli dal timbro apposto sull’ultima pagina dello stesso)
• l’indicazione del codice tributo 1502, relativo al subentro nei contratti d’affitto
• il pagamento dell’imposta di registro di euro 67 (cifra di solito divisa tra chi lascia l’immobile e chi subentra).
Tale versamento deve essere effettuato entro 30 giorni dalla data di subentro.
Dopo il pagamento, il modello deve essere protocollato presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate, insieme a:
• una copia del contratto di locazione
• un documento di identità valido
• il codice fiscale
• una marca da bollo di valore corrente.
Ti verrà restituita una ricevuta, di cui l’originale andrà allegata al contratto, mentre una copia dovrà essere conservata.
In alternativa, puoi usare i servizi telematici dell’Agenzia e compilare il Modello RLI on line, scegliendo l’opzione Codice 3 (Cessione).
Sarà necessario inserire le coordinate del tuo conto corrente per poter effettuare il versamento di 67 euro e della marca da bollo.
La ricevuta di registrazione della cessione si potrà stampare appena disponibile.
Oltre a questo adempimento, devi redigere una scrittura privata insieme al proprietario, da cui si evinca il subentro nel contratto.
Tale scrittura va redatta in duplice copia, ciascuna delle quali deve essere sottoscritta da entrambi i contraenti.
Subentro nel contratto di locazione a un precedente proprietario
Nel caso in cui il proprietario venda l’immobile locato a un terzo soggetto si verifica il subentro di un nuovo locatore nel contratto.
La legge contempla esplicitamente questa possibilità, per cui l’acquirente acquisisce automaticamente tanto gli obblighi che i diritti derivanti dal contratto, senza che sia necessario stipulare un atto di cessione né pagare alcuna imposta.
Se subentri a un vecchio proprietario è opportuno, però, come suggerisce la stessa Agenzia delle Entrate, provvedere a inviare all’ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del tuo subentro.
Dopo il trasferimento dell’immobile, potrai ricontrattare il canone di locazione o fissare diverse modalità di pagamento.
Se opti per la cedolare secca dovrete presentare la richiesta con il modello RLI entro 30 giorni dalla data del subentro.
Subentro nel contratto di locazione in caso di donazione
Gli adempimenti descritti nel precedente paragrafo si applicano a tutti gli atti tra vivi (si parla di subentro ex lege), per cui se ricevi in donazione un immobile locato, non devi fare altro che comunicarlo all’Agenzia delle Entrate, senza pagare alcuna imposta.
Puoi anche modificare le condizioni contrattuali, così come consentito a un nuovo acquirente.
Subentro nel contratto di locazione per decesso di un contraente
Dal punto di vista civilistico, il decesso di una persona determina il trasferimento dei suoi rapporti giuridici agli eredi per cui essi possono anche subentrare a un eventuale contratto di locazione in corso, pur non avendone alcun obbligo.
Se il soggetto deceduto è il conduttore, la legge 392 del 1978 (legge sull’equo canone) stabilisce che gli eredi conviventi abituali hanno diritto a continuare a occupare l’immobile, mentre quelli non conviventi abituali non possono avanzare alcun diritto e quindi il proprietario può rescindere il contratto.
Se gli eredi non conviventi desiderano continuare la locazione, possono subentrare nel contratto secondo le modalità già descritte e con il pagamento dell’imposta di registro.
La legge non cita però il caso di decesso del locatore, per cui bisogna fare riferimento al Codice Civile che, come detto, fa rientrare l’erede negli obblighi e nei diritti del defunto.
In questo caso, è sufficiente inviare all’Agenzia delle Entrate una semplice comunicazione tramite il modello RLI, marcando l’apposita casella Soggetto Subentrato, senza pagare alcuna imposta.
(Prima pubblicazione 4 maggio 2016)
217 Commenti. Nuovo commento
Buonasera
cosa accade se non facciamo il subentro? se una persona acquista un laboratorio che e’ locato, e non viene fatto il subentro del nuovo proprietario/locatario cosa accade?
Niente. In caso di cessione dell’immobile il subentro è automatico.
buonasera alla mia domanda riguardo il fatto se ci potessero essere più rinnovi automatici di un contratto di locazione lei mi ha risposto che ne è solo uno. Ma se il contratto non è stato disdetto e l’affittuaria ha sempre dichiarato i canoni il contratto è comunque valido? Siccome a dicembre prossimo scadono i 12 anni di locazione mi consiglia comunque di fare un nuovo contratto? Grazie. Saluti
Buongiorno, volevo sapere se esiste un limite ai rinnovi automatici che possono essere fatti ad un contratto di locazione a cedolare secca. Se non cambiano le condizioni è possibile mantenere sempre lo stesso contratto? Grazie. Saluti
Il rinnovo automatico a un contratto di locazione è sempre solo uno.
Le consiglio di rivolgersi a un commercialista. Io sono architetto, posso darle informazioni inesatte visto che non è un argomento di mia competenza.
Buongiorno volevo sapere se si può aumentare il canone di un contratto di locazione abitativo, non cedolare secca, prima della scadenza dei primi quattro anni o se si deve aspettare la prima scadenza. se si, bisogna registrare una rinegoziazione del canone? Grazie
No, in realtà occorre attendere la scadenza degli 8 anni, che è la naturale scadenza del contratto.
Buonasera una società in accomandita semplice ha in corso dei contratti di locazione assoggettati ad iva. A fine settembre si trasformerà in società semplice, quindi i fabbricati verranno aggiudicati ai soci e i contratti non saranno più assoggettati ad iva. Qual è la procedura da seguire per fare la variazione? Bisogna registrare un atto di modifica o si può variare direttamente nel sito dell’agenzia delle entrate nella sezione contratti di locazione? Grazie. Saluti
E’ una domanda da porre a un commercialista.
Buonasera devo fare un subentro come locatore a seguito di cessione di immobili con atto notarile. Volevo sapere se la variazione deve decorrere dalla data dell’atto o dall’avvenuta registrazione. Grazie. Saluti
Dall’atto.
Buongiorno,
Abbiamo firmato un contratto di cedolare secca (3+2). La prima scadenza è il 29 luglio 2023 e non abbiamo ricevuto il preavviso di 6 mesi (29 gennaio 2023) della parte del locatore per mettere fine al contratto alla prima scadenza. Il locatore intende adesso vendere l’appartamento e ce l’ha communicato il 20 giugno 2023 per raccomandata, dandoci un preavviso di 6 mesi per andarsene. Abbiamo risposto che, visto che non abbiamo ricevuto di preavviso di disdetta per la prima scadenza, è previsto che il contratto sia rinnovato di diritto per altri 2 anni e quindi ci consente di rimanere fine al 29 luglio 2025. E che se vuole vendere deve vendere il bene locato. La mia domanda è : una volta venduto, il nuovo acquirente avrà la possibilità di cambiare il nostro contratto di affito ? Può cambiare il canone ? Metterci fine ? Grazie.
Il nuovo acquirente è tenuto a rispettare il contratto di affitto vigente e non può apportare modifiche senza il consenso degli inquilini. Ovviamente, alla sua naturale scadenza, il contratto avrà termine e potrà non essere rinnovato.
Grazie tanto per la sua risposta.
Lei mi potrebbe confermare che la disdetta da parte del locatore per motivo di vendita dando un preavviso di sei mesi ai conduttori per liberare l’appartamento e ricevuta in data del 20 Giugno 2023, a solo cinque settimane dalla prima scadenza del contratto, è illecita ? Grazie.
Nel contesto di una disdetta inviata tramite raccomandata con avviso di ricevimento, la data rilevante è quella in cui il destinatario riceve effettivamente la raccomandata.
Mi sembra strano però che una raccomandata sia arrivata dopo quasi 4 mesi. Tenga presente che se io fossi un proprietario che ha inviato la raccomandata nei tempi previsti dalla legge e mi ritrovassi in questa situazione, mi appellerei contro un eventuale disservizio delle poste.
Mi scusi, non mi sono spiegato bene. Il proprietario non ha fatto la domanda di disdetta del contratto d’affito sei mesi prima della scadenza dei tre primi anni. Ha mandato una raccomandata di disdetta solo il 16 Giugno 2023 (che ho ricevuto in data del 20 Giugno), cioè solo una quarantina di giorni prima della scadenza naturale dei tre primi anni (29 Luglio 2023), chiedendomi di liberare l’appartamento fra sei mesi, ossia il 20 dicembre 2023, per poter venderlo libero d’occupazione. La sua disdetta è lecita ? Grazie davvero per la sua pazienza.
Beh, no. La disdetta deve essere data 6 mesi prima della scadenza del contratto, non 6 mesi prima di quando uno vuole che l’inquilino vada via… 🙂
Grazie molte davvero. E’ stata molto utile.
Buongiorno, in data 01/08/2020 è stato concesso in locazione un locale commerciale per un’attività di associazione culturale. ad una associazione con relativo rappresentante legale per una durata di 06 anni.
In data 15 aprile 2023 il rappresentante legale dell’associazione invia via WhatsApp un messaggio in cui informa che ha provveduto al rinnovo delle cariche sociali e pertanto è stato eletto presidente altra persona che a tutti gli effetti con i pieni poteri è in carica dal 12/04/2023 cioè 3 giorni prima della comunicazione –
Per quanto sopra vorrei chiedere se tale procedura seguita è giusta o se secondo Lei ci sono delle precise procedure che il locatario deve seguire. A me sembre ciò che è stato fatto del tutto irregolare. Non le sembra? In attesa di una sua cordiale risposta, porgo cordiali saluti.
Innanzitutto mi sembra anomalo locare per una attività culturale un locale a uso “commerciale”.
Poi non ho capito a lei cosa interessa chi sia il presidente dell’associazione… a meno che il presidente non sia il soggetto con cui è stato stipulato il contratto. In ogni caso, la questione non ha rilevanza, in quanto il contratto resta stipulato con l’associazione, per cui non è cambiato nulla.
Buongiorno ho da poco acquistato un appartamento con all’interno l’inquilino. Gli era stata rinnovata la proroga x altri 2 anni e scade ad Agosto 2023.. Io essendo il nuovo proprietario e non avendo fatto in tempo a mandare la raccomandata entro i 6 mesi… Posso modificare il contratto al a sua scadenza.. Grazie!
No.
Gentilissimi,
siamo tre giovani lavoratrici che vivono in affitto a Milano.
Recentemente una di noi ha espresso la volontà di trasferirsi altrove facendo subentrare a sé nel contratto un’altra ragazza, ma ci è stato risposto dall’amministrazione che le disposizioni cui devono attenersi sono cambiate e la nuova politica è quella di non consentire più subentri. Specifico che a noi non era stato notificato nulla; prima della firma del contratto ci era stato assicurato che il subentro fosse fattibile e questo era determinante per tutte e tre noi.
Che cosa possiamo fare nella nostra situazione?
Grazie
Bisogna vedere cosa prevede il contratto. Se non c’è un divieto espresso al subentro, non si possono cambiare le condizioni solo così, a voce.
Grazie di cuore della risposta! Nel contratto non si fa riferimento al subentro in nessun modo, né vietandolo né consentendolo. Come potremmo agire in un caso simile?
Beh, a questo punto se il proprietario non vuol sentir ragioni, non vi resta che rivolgervi a un legale.
Buona sera,
il mio conduttore di contratto transitorio deve lasciare l’appartamento prima della scadenza perchè trasferito per motivi di lavoro (funzionario ambasciata). L’appartamento verrà occupato da altro conduttore che gli subentra. La durata del contratto e il prezzo dell’affitto però si modificano rispetto al precedente contratto. In questo caso si può fare il subentro o è necessario redigere un nuovo contratto transitorio?
Grazie.
A mio avviso (non è materia di mia competenza) se si modificano le condizioni è opportuno stipulare un nuovo contratto.
Salve,
vorrei chiederle info riguardo la mia situazione.
Ho da poco cessato la mia attivita’ di pizzeria a un nuovo subentro .
Il contratto di locazione non e’ stato cessato ma la nuova persona ha tenuto il contratto di affitto per i restanti anni .
Tutto questo e’ avvenuto a parole, non ci sono mai stati fogli firmati o consensi per questo cambiamento se non a parola.
Adesso il proprietario dell’immobile non vuole restituire il deposito da noi lasciato all’inizio del contratto in quanto si appella alla contestazione sotto riportata :
Il locale fu dato in affitto a ————- in perfetto stato con regolare contratto firmato il 20/11/2014 rep. 5660 ed in caso di cessazione anticipata (essendo stata fatta la proroga lo stesso è tuttora valido e scadrà il 20/11/2026) il locale in questione dovrà essere restituito in perfetto stato come tale fu affittato il 20/11/2014.
Le spese per eventuali ripristini saranno trattenute dall’ammontare della caparra che dovrete versare a garanzia, come richiesto dal contratto (salvo altre maggiori spese che in caso di disdetta/termine del contratto saranno quantificate a mezzo di un sopralluogo che sarà effettuato prima di lasciare libero il locale).
Il proprietario vorrebbe inoltre il bianco dell’intero immobile, cosa che non e’ stato fatto quando abbiamo preso in possesso il locale .
Inoltre il sopralluogo e’ stato eseguito senza preavviso e senza la nostra presenza .
Posso chiederle se il proprietario si puo’ avvalere di queste situazioni o il nuovo subentro sara’ responsabile dei eventuali danni a fine del contratto .
A nostro carico non e’ mai stato firmato nessun foglio di cessazione anticipata
Grazie mille
A mio avviso il proprietario ha ragione, visto che di fatto non c’è stato alcun subentro. Non valgono i contratti fatti “a parole”.
Buon pomeriggio,
le chiedo quali sono i tempi dalla comunicazione della scrittura privata all’effetivo svolgimento della pratica di subentro?
Deve prima effettuare il subentro e poi redigere la scrittura in cui dichiara la data di subentro.
buon giorno avendo in comune (con i miei fratelli n 4)una casa al mare disabitata la tassa dell’ immondizia mi viene mandata solo a me 2 di loro non la vogliono pagare come devo fare x farmi dare la loro quota poi ho dato un appartamento a mia figlia in comodato d’uso ora avendo litigato vorrei fargli il contratto di affitto senza farla presenziare e possibile
Per una consulenza personalizzata, richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/servizi/altri-servizi-dello-studio/richiedi-servizi-dello-studio/
Buonasera architetto,
il mio proprietario di casa sta vendendo l’abitazione dove sono in affitto, avendo dato disdetta a giugno come data ultima il 30 novembre, il nuovo proprietario non chiederà una nuova disdetta facendo così ripartire i 6 mesi da contratto?
Non ho capito niente… Se le è stata data disdetta del contratto, lei deve lasciare l’appartamento.
Mi scusi,
La disdetta l’ho data io in data 1 giugno, il proprietario però venderà la casa in questo mese.
la domanda è, vale sempre la disdetta che ho dato al vecchio proprietario o devo farne una nuova, e quindi con una nuova data, al nuovo proprietario?
Vale la disdetta al vecchio proprietario.
Buongiorno, ho riaffittato il mio immobile locato perche’ il conduttore ha dato la disdetta, abbiamo stipulato un nuovo contratto di locazione e registrato presso l’agenzia delle entrate mentre quello vecchio si annullera’ automaticamente o devo chiedere la disdetta sempre all’agenzia delle entrate?
Quando la risoluzione del contratto avviene prima della sua naturale scadenza, occorre pagare all’Agenzia delle Entrate l’imposta di registro di 67 euro, da versare sempre entro un mese e comunicarlo presentando il modello RLI. L’imposta deve essere pagata da chi ha deciso di risolvere il contratto.
Buongiorno architetto le volevo chiedere ,nel subentro di un contratto di locazione abitativo ,
1 ) se il contratto rimane lo stesso quindi non devo stipularne un altro
2) se posso variare il canone
Grazie mille luca
1) sì
2) sì.
Salve Architetto Carmen Granata, ho acquistato un immobile composto da due unità abitative indipendenti con quella al piano superiore occupata da inquilini che hanno già dato disdetta, dove andrà a vivere mia figlia una volta libero. Visto che vorrei trasferirmi subito al piano terra ed avrei bisogno inizialmente di almeno la metà del garage il quale ne è stata concessa, dal precedente proprietario, una “porzione” senza specificare la metratura, mi chiedevo se posso suddividerlo esattamente a metà ?
Deve innanzitutto verificare se è possibile in base alla metratura. In caso positivo, deve presentare al comune Cila per frazionamento e poi eseguire i lavori.
Salve, volevo sapere se è possibile svolgere tutte le pratiche di subentro compresa la registrazione all’Agenzia delle Entrate con qualche mese di anticipo, o è obbligatorio farlo dopo il subentro effettivo. Grazie
Credo di sì, basta indicare la data. Ma per sicurezza, chieda al commercialista.
Salve, mi scusi il disturbo, ma vorrei chiederle dei chiarimenti per il subentro di un coinquilino.
Sono la conduttrice in un contratto in solido (non a cedolare secca) con altre 2 studentesse, ma ho dovuto dare la disdetta con anticipo di 3 mesi e ho trovato un possibile subentro. I locatori si appoggiano ad un’agenzia per fare tale subentro. Volevo chiedere da parte mia quali costi posso esserci? Lei consiglia di farsi restituire la caparra dai proprietari o direttamente dal subentro? I proprietari mi avevano comunicato che i costi di contratto del possibile subentro non sarebbero stati a mio carico, ma dato che mi devo interfacciare con l’agenzia, come posso esserne sicura? Nel contratto c’è scritto che il conduttore ha a carico le spese di bollo per la registrazione del contratto, ma in caso di recesso non c’è scritto nulla.
La ringrazio della disponibilità.
Le spese sono a carico dle nuovo conduttore, mentre la caparra versata deve restituirgliela il proprietario.
Buongiorno, ho venduto un immobile commerciale al conduttore con cui abbiamo un regolare contratto di locazione, devo comunicare all’agenzia delle entrate la risoluzione del contratto e pagare qualcosa?
No, sono adempimenti che spettano al proprietario subentrante.
Egr. Architetto Carmen Granata,
Il mio quesito è questo: Mia moglie ha donato a mio figlio un immobile locato, quindi dovrò solo fare comunicazione all’Agenzia delle Entrate dell’avvenuto cambio locatore. Per quanto riguarda invece il pagamento del canone mensile effettuato tramite bonifico, può restare lo stesso iban anche se intestato a mia moglie oppure bisogna per forza versarlo su conto intestato a mio figlio?
E se ciò è fattibile, nella intestazione del bonifico deve essere specificato il nome di mio figlio oppure tutto può restare come fatto fino ad ora?
La ringrazio anticipatamente e Le porgo distinti saluti.
Andrea
Il conto può restare lo stesso, ma consiglio di specificare nella causale una dicitura del tipo “Versamento canone di locazione al sig. X”.
Gentile arch. Carmen Granata, la Sua risposta
“Deve semplicemente essere comunicata la variazione all’Agenzia delle Entrate”, non l’ho capita bene.
Il Passo 1: Adempimenti (del CONTRATTO REGISTRATO) sono:
Annualità successiva
Proroga
Cessione
Risoluzione
Conguaglio d’imposta
Subentro
Risoluzione con pagamento contestuale del corrispettivo.
QUALE DI QUESTI ADEMPIMENTI VA CLICCATO PER COMUNICARE LA VARIAZIONE?
Oppure nel Quadro B – Soggetti, VA TOLTO IL CONDUTTORE USCENTE e basta!
Grazie per la precisazione e cordiali saluti.
ANTONIO
Gen.le sig. Antonio,
le ricordo che io sono un architetto quindi non sono la persona più adatta per fornirle questo tipo di consulenza.
So per certo che il contratto va aggiornato togliendo il nome del conduttore uscente, ma per il modo in cui farlo deve rivolgersi più opportunamente a un commercialista.
Gentile arch. Carmen Granata, spiego meglio il mio problema.
Trasmesso per VIA TELEMATICA, con durata tutto il 2020, ho in essere, come locatore 50% per uno con mia moglie, una LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA, legata all’Accordo Locale per la mia Città, in provincia di Milano, con l’opzione della Cedolare secca.
Al 31/05/2020 è uscito definitivamente uno dei 3 Conduttori e, fino ad oggi, non ho trovato un SUBENTRANTE idoneo.
IN QUESTO CASO, QUAL’E’ IL COMPORTAMENTO CORRETTO DA ADOTTARE PER IL CONTRATTO, CHE RISULTA ANCORA COINTESTATO AL CONDUTTORE USCENTE? VA FATTA QUALCHE CESSIONE, RISOLUZIONE OD ALTRO?
Grazie per la risposta e cordiali saluti.
ANTONIO
Deve semplicemente essere comunicata la variazione all’Agenzia delle Entrate.
Gentile arch. Carmen Granata,
con durata 01/01/2020 – 31/12/2020, ho in essere, come locatore 50% per uno con mia moglie, una LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA, legata all’Accordo Locale per la mia Città, in provincia di Milano (Locazione agevolata immobile uso abitativo, quindi Contratto a canone concordato, con l’opzione della Cedolare secca).
Al 31/05/2020 è uscito definitivamente uno dei 3 Conduttori lavoratori e, fino ad oggi, non ho ancora trovato un SUBENTRANTE idoneo, che suppongo tarderà molto ad arrivare, a causa del Covid 19.
IN QUESTO CASO, QUAL’E’ IL COMPORTAMENTO CORRETTO DA ADOTTARE?
PER I MESI “VUOTI” COSA SI POTREBBE FARE?
L’imposta pagata è stata fatta per tutto il 2020 (pagamento intera durata del contratto).
Consigli, suggerimenti ed altro, sono sempre bene accettati.
Molti ringraziamenti per la risposta e porgo cordiali saluti.
ANTONIO
Purtroppo non sono previsti aiuti per i locatori, per le mancate locazioni di questo periodo. Pensi a quanti proprietari non hanno percepito gli affitti per la chiusura di attività commerciali…
Buongiorno,
mia madre, intestataria del contratto di locazione con scadenza nel 2022, è deceduta lo scorso anno. Io ero la sua unica convivente. Ora mi viene richiesto dal proprietario di rivedere il contratto. Questo comporta solo il cambio del nominativo? Ho diritto a mantenere comunque le stesse condizioni dell’accordo precedente?
Grazie.
Sì.
grazie infinite
Buongiorno, nel 2019 avevo in quota 50 un appartamento affittato cedolare secca con tributi versati per l’intero anno (da ambedue i proprietari) e scadenza 7/9/2019 (che sapevo dover rinnovare per ancora un anno). Nel mese di luglio 2019 decido di acquistare anche l’altra quota ma dimentico di regolare le intestazioni del contratto di affitto. Ora non so come comportarmi con il 730 dove risulta la proprietà cessata il 31 luglio con un contratto di affitto che cesserà il 7 settembre
Grazie
Io credo che la cosa possa essere tranquillamente regolarizzata, ma dovrebbe rivolgersi a un commercialista per sapere esattamente il da farsi.
Buongiorno, ho effettuato una cessione del mio contratto di locazione ad un altro inquilino con l’accettazione del locatore/proprietario. Quello che volevo cortesemente sapere e se la somma consegnata al locatore all’atto della stipula del contratto, mi debba essere restituita da questi oppure dal nuovo inquilino al momento della mia liberazione.
Inoltre le chiedo se restino in capo a me obblighi dopo la cessione del contratto circa, ad esempio, l’obbligo di aver dovuto restituire i locali tinteggiati oppure se tale obbligo resti in capo all’inquilino cessionario.
Grazie.
La cauzione deve esserle restituita dal proprietario e lei ha il dovere di lasciare l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto.
Buon giorno, volendo subentrare come proprietario di un locale commerciale (uffici) vorrei sapere se mi spetta dal vecchio proprietario il deposito cauzionale gia versato dall’affittuario al vecchio proprietario.
Grazie
Sì.
Buongiorno a seguito di una donazione sono diventata proprietaria di un area che risulta essere il cortile di circa tremila mq di una casa che attualmente è rimasta di proprietà del soggetto che mi ha donato l’immobile. Tutta l’area sia il cortile che la casa sono locati dal 2011 ad una terza persona. Vorrei sapere se è possibile subentrare nel contratto d’affitto preesistente per la l’area di mia proprietà (il cortile) chiedendo una modifica al contratto sia per il canone sia per la durata del contratto stesso. Grazie per l’attenzione
Certo, ma ovviamente le condizioni potrà modificarle alla scadenza di questo contratto.
Abbiamo stipulato un contratto di fitto con quattro locatori che hanno il 25% di quota dell’immobile. Successivamente, con una divisione ed intestazione di beni, i locatori sono diventati due già compresi nel contratto di fitto. Come procedere con l’agenzia delle entrate ed il conduttore che distribuisce il canone con quote del 25% a tutti i locatori?
Anche se due locatori restano gli stessi, di fatto la modalità è simile a quella del subentro, perchè si tratta di comunicare all’AdE la modifica degli intestatari del contratto.
Da parte sua il conduttore dovrà semplicemente dividere in due quote del 50% il canone.
il conduttore dell’appartamento di mia proprietà è stato trasferito, vorrebbe subentrare però la sorella con il suo compagno. Stesse condizione del contratto in essere a cedolare secca 3+2, ora siamo al quarto anno di contratto. Ciò è possibile e cosa occorre fare? Grazie
Sì, deve seguire le indicazioni riportate nel paragrafo “Subentro nel contratto di locazione a un precedente inquilino”.
Ho effettuato il subentro per decesso del proprietario ma ho sbagliato l’anno, ho inserito 2018 piuttosto che 2019. come effettuare la rettifica?
grazie
Per chiedere la rettifica deve andare all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate in cui è stato registrato il contratto.
Buongiorno,
con la presente per chiedere delucidazioni su quanto segue:
A è proprietario dell’appartamento
B è conduttore dell’appartamento
A e B hanno stipulato regolare contratto di locazione (4+4) registrato all’Agenzia delle Entrate dove sono riportate le clausole indicanti modalità termini e costi della locazione. Dopo circa un anno dall’inizio del contratto di locazione A decide di vendere l’immobile a C (acquirente e nuovo propietario) e B decide di non avvalersi del diritto di prelazione.
C (acquirente e nuovo propietario) può decidere di ricontrattare il contratto di locazione già in essere per quanto riguarda per esempio costi e modalità?
Cosa può fare B per evitare ciò? Potrebbe far sottoscrivere il contratto già in essere e stipulato tra A e B per accettazione al nuovo proprietario C?
Il contratto può essere ricontrattato solo alla sua naturale scadenza.
Salve, ho appena effettuato la cessazione di un contratto di locazione via telematica (ovviamente di comune accordo con l’inquilino). Inoltre, dato che trovato un nuovo inquilino, ho effettuato una nuova registrazione di contratto (sempre via telematica). Mi chiedevo se non fosse stato meglio (o obbligatorio??) effettuare il subentro del contratto esistente. Qualcuno ha informazioni in merito?
Non era affatto obbligatorio, sono due cose diverse. La cessazione del precedente contratto le consente, tra le altre cose, anche di negoziare un nuovo canone.
buon giorno mia moglie ha ereditato un appartamento fittato con contratto di locazione intestato alla madre defunta ora deve fare la voltura?
e quanto le potrebbe costare grosso modo
la ringrazio in anticipo della risposta
Se legge l’ultimo capoverso dell’articolo, vedrà che è riferito proprio al suo caso.
buon giorno ringrazio della tempestiva risposta
stamattina e arrivata una lettera del comune di castel volturno ufficio tributi che si deve pagare la tassa globale (240 euro) della spazzatura (non ci abita nessuno) e indica come erede mia moglie e i suoi tre fratelli un fratello non la vuole pagare verranno coinvolti anche chi pagherà solo la sua quota (spero di essermi espresso bene) la ringrazio dell attenzione.
Purtroppo la tassa deve essere pagata per intero, non si può dividere per quote. E purtroppo sono tassabili anche gli immobili disabitati.
buon giorno ringrazio di nuovo x le informazioni date il 19\5\19 x la tassa dei rifiuti
distinti saluti
Prego.
Buongiorno,
ho stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo di un bilocale tramite agenzia immobiliare di anni 4+4 dal 1 giugno 2018 e fino al 31 maggio 2022.
Succede che il 27 febbraio del 2019 l’inquilino mi invia tramite lettera raccomandata una comunicazione di recesso anticipato del contratto (sei mesi prima) che si impegna a liberare l’appartamento con consegna chiavi entro e non oltre il 31 agosto del 2019.
Nel frattempo l’agenzia immobiliare mi chiama dicendomi che ha trovato un altro inquilino e che si puo affittare l’appartamento dal 1 giugno del 2019, al che io rispondo che per quanto mi riguarda l’appartamento sarebbe libero dal 1 di settembre sempre del 2019, anche perché secondo me fa fede la raccomandata che l’inquilino ha inviatomi.
A questo punto, visto che l’agenzia continua a dirmi che ha sempre fatto cosi con i contratti, come mi devo comportare?
grazie
L’inquilino le ha correttamente indicato, rispettando i termini di legge, la data entro cui libererà l’appartamento.
Il comportamento proposto dall’agenzia mi sembra oltre che scorretto pericoloso: cosa succederebbe se al primo giugno l’appartamento non fosse libero?
Si, quindi Lei in pratica mi sta confermando ciò che penso io e cioè di affittare l’appartamento dal 1 di settembre 🙂
grazie immensamente e buon lavoro
Grazie a lei.
buonasera. sto per subentrate a un vecchio proprietario nell’acquisto di un appartamento con dentro un vecchio inquilino con contratto 4+4. sul sito è indicato “Dopo il trasferimento dell’immobile, potrete ricontrattare il canone di locazione o fissare diverse modalità di pagamento.”. ma questo alla scadenza dei 4 anni, giusto? mica posso ricontrattare il canone in corso e già prestabilito nel 4+4? grazie.
Sì, certo, nel senso che sarà lei a dettare le nuove regole alla scadenza naturale.
Buonasera,
sto per subentrare ad un contratto di locazione come locatore per acquisto immobile. Il passaggio notarile avrà luogo il 10 mentre il conduttore ha l’obbligo di pagare affitto entro il 5. A me spetta un rateo dell’affitto?
Lei comincerà a percepire i canoni a partire dalla prossima mensilità.
Buonasera volevo sapere se è possibile da parte del proprietario aumentare l’affitto in caso di subentro.
Se a subentrare è il proprietario, sì.
Buongiorno,
ho acquistato un appartamento locato.
Basta comunicare all’agenzia dell’entrata il subentro o devo rifare il contratto di locazione a mio nome?
Grazie
Anna
Come specificato nel paragrafo “Subentro nel contratto di locazione a un precedente proprietario”, basta una comunicazione.
Buonasera.
È arrivato avviso di pagamento per una mancata registrazione del contratto di locazione per anno successivo al primo (2013).
Il precedente locatore ha venduto l’immobile a giugno 2014.
La tassa si riferisce ad aprile 2014, mese di registrazione del contratto.
Fermo restando la mia metà da pagare, chi dovrebbe dividere con me: il precedente proprietario rimasto tale per altri tre mesi? Il nuovo, attuale locatore? O in percentuale tra di loro?
Grazie mille
Il precedente proprietario, cioè chi era tale ad aprile 2014.
Buongiorno arch. Granata,
il 04/07/2018 ho fatto un “SUBENTRO” senza corrispettivo (non Cessione) di uno dei 2 Conduttori, ONLINE e con CEDOLARE SECCA, di un Contratto di Locazione Abitativa di Natura Transitoria – L2 (Accordo Locale della mia Città).
D’accordo tutti (2 Locatori, Conduttore uscente, Conduttore subentrante e l’altro Conduttore del Contratto).
Nel subentro online, non mi è stato chiesto che mi saranno addebitati € 67,00.
Ho regolarmente ricevuto la registrazione del subentro.
Se ho sbagliato, dove è stato fatto l’errore?
Come potrei eventualmente rimediare?
Perché il subentro va trattato come cessione?
Grazie e cordiali saluti.
TONY
La cessione non è null’altro che il subentro dovuto alla sostituzione del locatore nel contratto.
Non mi è chiaro perchè non le è stato addebitato l’importo, forse perchè si tratta di un contratto transitorio.
Qui trova le indicazioni dell’AdE:
https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Schede/FabbricatiTerreni/Adempimenti+successivi/Cessione/?page=contratticitt
Buonasera,
subentro del CONDUTTORE, online con RLI e Cedolare Secca.
A carico di chi sono le spese per il subentro che il Locatore pagherà con la Cedolare secca?
Il Locatore dovrà farsele rimborsare dal Conduttore che ha lasciato o dal Conduttore subentrato?
Grazie e cordiali saluti
Dal conduttore subentrato.
Buongiorno, vorrei sapere cosa occorre fare in caso di decesso del locatore per un negozio, sono subentrato io figlio, tutto il resto è invariato. occorre informare l’Agenzia delle entrate di tale variazione?
E’ spiegato proprio nelle ultime righe di questo articolo.
Buonasera, avrei bisogno di sapere cosa posso fare per non incorrere in problematiche legali né con il locatore né con la legge. A novembre 2016 è morto mio padre, a dicembre 2016 è scaduto il contratto 4+4 a firma di mio padre. Dopo aver comunicato il decesso alla proprietaria di casa e chiesto il subentro cui la proprietaria ha acconsentito a voce abbiamo atteso un suo riscontro che fino ad ora non sì è concretizzato. Abbiamo sollecitato la stipula del contratto numerose volte sia a telefono che per mezzo mail ma a parte sentirci dire che questo contratto c’è ma non si capisce firmato da chi, ad oggi, pagando regolarmente affitto tutti i mesi tramite bonifico, non abbiamo notizie né di un contratto né di una sua registrazione. Come può muoversi mia madre per evitare di incorrere in problematiche legali o ritrovarsi all’improvviso sfrattata?
Purtroppo non può che rivolgersi a un legale, visto che c’è un’idampienza da parte del proprietario.
Salve. Ho comprato immobile con conduttore dentro.e sono subentratto nel contratto di affitto gia in corso. Posso dare disdetta per necesita allo scadere dei primi 4 anni?anche se l’ex proprietario non ha comunicato al conduttore per raccomandata ma solo a voce l’intenzione di vendita. Cè diritto di prelazione su di me?
Lei può dare disdetta per necessità, fermo restando che il conduttore potrà rivalersi nei confronti del venditore.
buonasera
mio fratello (disoccupato) convive con mio padre (pensionato) in appartamento assegnato con contratto di locazione.
In caso di decesso di mio padre sarà mio fratello a subentrare nella locazione però, se non pagherà affitto e utenze, io potrò avere delle rivalse da parte del comune, agenzia entrate ecc. ?
grazie
Grazie mille per l’articolo
Prego.
Buongiorno. A novembre 2015 sono subentrato a un contratto di affitto (in solido) stipulato a luglio 2013. In questi giorni la proprietaria si è ricordata di effettuare l’autolettura del gas (mai fatta), e ne è conseguita una bolletta di conguaglio di €350. Io vorrei pagare solo la parte relativa al tempo trascorso in casa (facendo affidamento alla firma subentro), ma secondo la proprietaria dovrei pagare tutto, perchè il subentro prevede l’assunzione di responsabilità anche per impagati dei cedenti (cioè gli inquilini a cui sono subentrato). Chi ha ragione e come posso tutelarmi? Mille grazie. Saluti. Paolo.
Ha ragione lei, perchè il subentro è un vero e proprio contratto a sè, quindi non deve rispondere dei debiti del vecchio utente.
Buonasera
ho firmato un atto di subentro ma non mi è stato rilasciato ne copia atto di subentro ne copia relativo contratto in quanto mi ha riferito che prima di consegnarmi il tutto deve fare la registrazione. normalmente è così oppure potevo avanzare subito la richiesta della copia dello stesso contratto e subentro?
Potevano tranquillamente darle una copia e poi comunicarle in seguito i dati di registrazione. Cmq non è neanche un problema attendere la registrazione.
Buona sera, io sono inquilino di un appartamento che è stato venduto ad un altro proprietario. Vorrei sapere se la caparra che ho dato quando ho stipulato il contratto mi viene restituita dal vecchio proprietario oppure dal nuovo?
Dal nuovo.
buonasera.
A seguito del decesso del CONDUTTORE (madre), mia sorella SUBENTRA ex lege 392/1978 quale NUOVO CONDUTTORE.
Chi è tenuto a dare Comunicazione alla Ag. ENTRATE con Variazione Canone? Entro quanto tempo?
Il locatore, entro 30 gg.
ma in caso di subentro al de cuius non ci sono tempi previsti x legge x cambiare l’intestazione con il nuovo conduttore? possibile occorrano mesi e mesi x ottenerlo? esiste normativa sull’argomento ai quali locatori pubblici o privati debbano attenersi?
Come scritto nell’articolo, la legge sugli affitti non fa riferimento al decesso del locatore, per cui non esiste una normativa specifica.
Buonasera,
a seguito del decesso di mio padre, conduttore del contratto di affitto della casa in cui vivo con mia madre e mio fratello, la proprietaria di casa per effettuare il subentro nel contratto ha chiesto oltre alla copia del documento di mia madre anche un certificato dello stato di famiglia e i documenti di noi figli. Perchè richiedere questi documenti? Non c’è bisogno solo del documento di mia madre che subentrerà nel contratto?
Probabilmente gli altri documenti (soprattutto lo stato di famiglia) servono a dimostrare il motivo per cui avviene il subentro.
Salve, abbiamo provveduto alla divisione ereditaria e un immobile già locato con cedolare secca, prima intestato a tutti i proprietari, è passato ora ad uno solo di essi. Quali sono ora gli adempimenti del singolo proprietario che ha la piena proprietà dell’immobile locato? gli altri ex proprietari hanno anche loro l’obbligo di effettuare delle dichiarazioni?
No, solo il proprietario deve presentare il modello RLI per comunicare la variazione.
Buongiorno
sono un lavoratore che è subentrato in un contratto di affitto 4 + 4 da 2 mesi ora per lavoro mi devo trasferire in un’altra città, posso far subentrare al mio posto un altro ragazzo facendolo presente al proprietrario anche se non corcorde e visto che nell’appartamento si sono già avvicendati prima di me altri 5 inquilini? io non ho firmato nessun modulo di subentro solo versata la regolare tassa di registro di 67 euro. Vi ringrazio infinitamente
Se non ci sono dievieti espressi nel contratto il proprietario non si può rifiutare.
Però mi sembra strano che lei abbia versato l’imposta di registro, senza firmare niente o comunque dare una copia dei suoi documenti per segnalare il subentro.
Buongiorno, avrei bisogno di una informazione… condivido un appartamento col mio coinquilino che andrà via a breve ed io terrò l’appartamento tutto per me.
Al momento il contratto di locazione è cointestato a noi due e Le chiedo se fosse possibile fare la cessione del contratto del suo 50% a me per via telematica, grazie.
Nicola
Sì.
Buongiorno, vorrei un informazione
sono proprietario con mia madre e un fratello di un immobile. Mia madre ha affittato questo immobile con un contratto intestato solo a lei, ora io e mio fratello vorremo essere inseriti in questo contratto, che si deve fare? e da quando eventualmente avrebbe come decorrenza fiscale?
spero di essere stato chiaro
la ringrazio anticipatamente
distinti saluti
g. manoli
In realtà, un contratto stipulato da uno solo dei comproprietari esplica i suoi effetti fiscali anche sugli altri. In pratica, il reddito percepito compete e deve essere dichiarato da tutti e tre. Poi, se volete inserire anche i vostri nomi nel contratto, si tratta di fare semplicemente una correzione.
Sono proprietario di un immobile in fitto a canone concordato e cedolare secca per 3+2 anni con scadenza 31.10.2017. il contratto si rinnova automaticamente non avendo nei sei mesi prima della scadenza nessuno delle parti disdetto. Ad agosto 2017 l’inquilino mi ha comunicato che il 30.11.2017 lascerà immobile per acquisto nuovo appartamento. Io nel frattempo avrei trovato una persona nuova come inquilino e vorrei fargli fare il subentro al 01.12.2017 dopo aver prorogato contratto in essere al vecchio inquilino comunicando AdE entro 30 giorni, mantenendo lo stesso importo affitto mensile.
Posso procedere in questo modo?
Sì.
Buonasera, quali sono i costi per un inquilino che subentra in un contratto con queste caratteristiche?
I costi sono sempre gli stessi.
Buongiorno,
a seguito di decesso e di assegnazione sono entrato in possesso di un immobile affittato.
Il precedente locatore aveva concesso con scrittura privata una riduzione di affitto che scade tra un anno.
Anche questa, come il contratto di affitto, non può essere modificata?
Sul valore della scrittura privata le consiglio di sentire il parere di un legale.
Buonasera, vorrei sapere se nel caso di subentro di una persona giuridica in un contratto di locazione uso abitazione già sottoposto a cedolare secca (perché il locatore precedente era persona fisica) la cedolare secca decade automaticamente.
Esiste una norma che lo prevede in modo chiaro?
In base alla circolare n. 26/2011 dell’AdE, se il conduttore è una persona giuridica ma il contratto è a uso abitativo, non è preclusa la possibilità di avvalersi della cedolare secca.
Pertanto, se avviene un subentro non dovrebbero esserci problemi.
Buonasera,
Sono una studentessa fuori sede e, avendo stipulato un contratto di locazione annuale nella città sede degli studi, ma dovendo partire per un programma Erasmus di 6 mesi, mi ritrovo a dover effettuare un subentro per coprire i mesi in cui non ci sarò. Il nuovo inquilino che subentrerà al posto mio dovrebbe quindi rimanere per 6 mesi; è possibile indicare questo periodo nel subentro? Oppure, una volta fatto il subentro, il nuovo inquilino potrà/dovrà rimanere nella mia stanza fino alla scadenza del contratto, o finché io stessa non faccio un nuovo subentro per poter usufruire di nuovo della mia stanza?
Vi ringrazio
Il subentro è definitivo, quindi dovrebbe farlo due volte: prima il suo collega per subentrare al suo posto e poi viceversa, al suo rientro.
La soluzione potrebbe essere un subafitto per la durata di 6 mesi, per il quale chiedere il consenso al proprietario.
Buongiorno
dopo aver aquistato in asta un appartamento di un immobile comprensivo di garage/cantina, mi sono accorto che il solo garage/cantina faceva parte di un contratto di locazione gia’ in essere e di cui io non compaio come locatario.
Questo contratto di locazione comprende sia il garage/cantina di mia proprieta’ come pertinenza ma soprattutto un altro appartamento dello stesso immobile il cui proprietario ne percepisce la totalita’ del canone di locazione.
Premesso che date le dimensioni del locale, la minima entita di un eventuale affitto del solo garage/cantina di mia proprieta’ e per evitare problematiche di gestione ecc…in accordo scritto con il proprietario/locatore vorrei rinunciare alla mia quota di reddito di locazione del garage/cantina in suo favore, fino al termine della durata dell’attuale contratto di locazione (eventualmente stipulando una scrittura privata comprensiva di esonero di responsabilità, ecc.)
Vorrei capire pero’ che effettivamente tutti gli obblighi tributari siano in questo caso solamente a carico del percettore dell’intero reddito di locazione e quindi solo il principale locatore dell’immobile che riceve il pagamento del canone di locazione possa dichiarare il reddito percepito (interamente) in quanto intestatario del contratto, e non eventuali altri comproprietari di parti non locatori
Nell’eventualita’ non fosse possibile per un solo locatatore percepire l’intera locazione (ottemperando agli interi obbligli tibutari) e’ possibile subentrare come ulteriore locatatore in percentuale al valore catastale, aggiungendo una postilla al corrente contratto di locazione in essere?
Ringraziando in Cordiali Saluti
Giancarlo
Dal suo quesito non è chiaro se lei è l’unico proprietario della pertinenza o lo è in comproprietà.
In quest’ultimo caso, la legge stabilisce che il contratto e il relativo reddito percepito e dichiarato possono essere a carico di uno solo dei comproprietari. Di conseguenza, saranno a suo carico anche gli oneri tributari.
Salve,
quasi un anno fa sono subentrato da inquilino in contratto di locazione. Adesso ho scoperto che l’agenzia non ha assolto agli adempimenti all’agenzia delle entrate. La scrittura privata era stata comunque fatta e firmata da tutte le parti, con trasferimento della cauzione.
Quali conseguenze ci sono? il subentro si è comunque perfezionato?
A mio avviso è possibile fare la comunicazione in maniera tardiva. Al massimo ci potrà essere il pagamento di qualche piccola sanzione o interesse. Si informi presso l’AdE.
Salve, sono Francesco.
Io e altri tre dei miei attuali coinquilini lasciamo la casa in cui viviamo in affitto, e abbiamo un subentro a testa. Un quinto coinquilino rimane invece. Risulta possibile stipulare un unico contratto di subentro con tutti e quattro i nuovi affittuari o è necessario che ognuno faccia il suo?
Non è necessario stipulare un nuovo contratto, ma semplicemente svolgere gli adempimenti indicati nell’apposito paragrafo. La scrittura privata può invece essere unica e riportare la firma di tutti i contraenti.
Buongiorno,
ho un problema di mancata restituzione di caparra da parte di un coinquilino a cui mi sono sostituita tramite contratto di subentro.
Il contratto è stato stipulato tramite agenzia, la quale consigliò di dare la caparra al coinquilino, e non alla padrona di casa per evitare troppi passaggi di denaro (il coinquilino sarebbe tornato dopo cinque mesi e quindi la signora si è tenuta la caparra sua e io l’ho data al ragazzo).
Attualmente il ragazzo non restituisce una parte di caparra, ho chiamato la padrona di casa che mi ha detto che lei non ha ricevuto soldi da me e non è un affare che le riguarda.
La mia domanda è questa:
Nonostante non abbia di fatto dato i soldi della cauzione alla padrona di casa, ma al ragazzo che mi lasciava l’appartamento, legalmente la caparra che aveva la padrona nel mio periodo di locazione, era come se fosse mia?
Posso pretendere la caparra legalmente dalla padrona di casa o no?
Mi rendo conto sia una situazione complessa, ringrazio in anticipo per la risposta.
Innanzitutto chiariamo che si parla di cauzione e non di caparra (sono due cose diverse).
La proprietaria è tenuta a restituire all’inquilino (anche a colui che subentra, se c’è stato un cambiamento), la cauzione ricevuta al momento della stipula. Ma questo solo quando termina il contratto o l’inquilino va via e solo nel caso in cui non abbia riscontrato danni all’allogio, nel qual caso può trattenere tutta o parte della somma.
Salve sono Michele, (letto meglio il contratto di locazione stipulato da mia madre come usufruttaria) con la morte di mia madre ho acquisito la piena proprietà dell’immobile.
L’immobile era affittato con un contratto con dicitura “termine improrogabile di 4 anni” a una somma irrisoria di euro 130. data 10/06/2001.
Cosa é accaduto al contratto che al tempo é stato stipulato?
Ora valgono le regole del contratto di locazione a tempo indeterminato?
Posso mandare via il conduttore? (é una parente che non intende andar via bonariamente pur avendo altre due case a disposizione, invece io sono in fitto!)
Grazie della risposta
Se era fissata la durata di 4 anni, il contratto è scaduto da tempo.
Se per “contratto a tempo indeterminato” intende quando non è specificata la durata, in quel caso si intende convenuta per un anno.
Salve,
sono il co-locatario di un appartamento con la mia ex-moglie. A breve provvederò a rilevare la sua quota dell’appartamento stesso che è al momento affittato (regolarmente registrato con Cedolare secca). Cosa devo fare per comunicare il cambio dello stato della proprietà in modo che per la mia ex-moglie non risultino più entrate dovute alla sua parte del canone di locazione (ed uscite dovute alla sua parte di cedolare secca)? Grazie e cordiali saluti, Fabio
Come indicato nell’articolo, deve semplicemente comunicare all’AdE il subentro nella quota di proprietà.
Salve sono Michele, con la morte di mia madre ho acquisito la piena proprietà dell’immobile.
l’immobile era affittato con un contratto 4+4 a una somma irrisoria di euro 130.
Se ho capito bene il sottoscritto deve subentrare al vecchio locatario (l’usufruttario) e rispettare il contratto per 5 anni.
Posso pretendere un aumento del canone, se sì di quanto?
Grazie della risposta
Per corretteza, specifichiamo che lei subentra al locatore e non al locatario.
In caso di successione, il contratto rimane in essere alle stesse condizioni, per cui lei potrà rinegoziarlo solo alla naturale scadenza.
Salve,
Abito in una casa con altri 2 coinquilini, contratto 4+4.
Ho deciso di cambiare casa, il proprietario della casa mi ha chiesto di trovare un altra persona al posto mio prima di cambiare casa.
Quindi si farà un subentro al contratto.
Volevo chiedere se anche in questo caso devo fare la disdetta e appena trovo una persona che mi sostituisce me ne posso andare o invece devo aspettare i sei mesi di preavviso e solo poi cambiare casa?
No, può andare via appena trova chi subentri.
Perdonatemi… sono un conduttore che ha deciso di lasciare l’immobile riuscirendo a trovare un nuovo affittuario…. l’F24 ELIDE è la forma che mi hanno confermato all’agenzia dell’entrate ma per non saper nè leggere nè scrivere ho fatto un po’ di ricerche “fai da te” ed è emerso che sia necessario l’F23 piuttosto che l’F24ELIDE…. ora…… non ci sto capendo nulla… spero in una risposta.
Quello che conta è ciò che dice l’Agenzia delle Entrate. Anche sul proprio sito.
Buonasera, la proprietà di un locale in affitto è di una srl (socio unico), la quale per motivo di trasformazione (fusione per incorporazione), cede tutto il suo patrimonio ad un altra società di cui lui è anche unico socio. Bisogna sempre fare la comunicazione all’agenzia e versare la tassa per il registro di imposta?
Grazie
Sì.
Buongiorno,
ho il caso dove il proprietario (ditta srl) per motivi di trasformazione (fusione in altra società) cambia. Il proprietario risulta locatore di un paio di contratti di locazione registrati regolarmente dall’agenzia delle entrate. Il locatore viene incorporato in un altra società. È neccessario presentare il Modello RLI con tipo adempimento “4 – cessione”, indicare nella sezione locatori il vecchio e il nuovo locatore e inviarlo senza pagare l’imposta? O non devo fare niente? Le istruzioni del Modello RLI non parlano chiaramente di cosa si deve fare. Grazie
A mio avviso la comunicazione delle variazioni senza pagamento di imposte deve essere fatta.
Sono locataria di un appartamento il cui contratto, intestato a mio marito, si è rinnovato automaticamente dopo i 4+4. Successivamente c’è stato un cambio di locatore e di locatario, perché alla proprietaria deceduta sono subentrati i tre eredi e io sono subentrata a mio marito per motivi di salute. Ora, i proprietari sostengono di non aver fatto redigere un nuovo contratto ma di aver trasmesso all’Agenzia delle Entrate una semplice comunicazione di cambio locatore e locatario, non mi hanno fornito alcuna documentazione di ciò che hanno trasmesso e l’Ufficio Tributi del Comune mi chiede il nuovo contratto intestato a me medesima per effettuare la voltura dell’IMU. Come posso procurarmi quanto richiesto? Non spetterebbe a loro proprietari fornirmi copia registrata (come faceva la vecchia locatrice)? E poi, è corretta la procedura dei locatori di non stipulare un nuovo contratto e di mandare soltanto una comunicazione di proroga con nuovi locatori e locatario?
Grazie per l’attenzione
Buon giorno, provo a spiegarle meglio la situazione:
Un commerciante che ha il negozio vicino al mio è venuto a conoscenza del fatto che io ho intenzione di ingrandire la mia attività e (avendo in locazione un negozio più grande) mi ha proposto di subentrare previo corrispettivo in denaro. Ora che abbiamo raggiunto un accordo sulla cifra il commerciante mi dice che devo comprare il ramo d azienda se voglio entrare nel negozio perché non esistono altri modi per farlo.
Io non avrei nessuna intenzione di comprare il ramo d azienda ma solo di subentrare nel suo contratto d affitto. È possibile fare un operazione del genere cioè solo subentrare? Avrei bisogno di fare scritture private e/o da notai con il subentro? Quali sono le tasse da pagare sia per me che per l altro commerciante?
Spero di essere stata più chiara la ringrazio comunque per la celerità e la cortesiacon la quale mi ha risposto
Glielo ripeto ancora una volta: il subentro non ha nulla a che vedere con l’attività che quella persona svolge in quel locale.
La procedura e i costi sono quelli indicati nel secondo paragrafo dell’articolo.
La procedura è corretta, ma i nuovi proprietari sono tenuti a darle copia della comunicazione.
Buonasera ho stipulato un contratto di affitto 4+4 nel quale siamo tre conduttori, io il mio compagno e mio padre, mio padre è venuto a mancare, il contratto è comunque valido, devo comunicare qualcosa? Ed entro quanto tempo?
Non sono previste comunicazioni.
Scusi se insisto ma il contratto è valido? Devo farlo registrare nuovamente?
Certo che sì. Il contratto è sempre lo stesso, è solo venuto a mancare uno dei tre intestatari.
Buon giorno, io ho un negozio ed ora vorrei allargandosi subentrano in un ovale vicino al mio. Il contratto scade a febbraio 2018 e stiamo aspettando febbraio 2017 per aver conferma di potere cedere con il rinnovo di 6 anni.
La domanda è questa: posso entrare senza comprare anche lattività ed in che modo (scritture private piuttosto che notai) e con che spese sia a carico mio sia a carico dell attuale inquilino?
Grazie mille
La prego di esporre il quesito in maniera più chiara.
Mi scusi, provo a spiegarle meglio la situazione.
Un commerciante che ha in affitto un negozio vicino al mio è venuto a conoscenza della mia necessità di ingrandire la mia attività e qualche mese fa mi ha proposto un subentro nel suo negozio/contratto previo pagamento di un corrispettivo in denaro per facilitare il suo spostamento.
Ad ora siamo giunti ad un accordo ma anziché il subentro mi sta proponendo di acquistare il ramo d azienda…cosa che io non vorrei fare.
A fronte di queste premesse vorrei sapere se il subentro (a fronte di non vincoli sul contratto) è possibile farlo senza dover comprare il ramo d azienda (che oltretutto prevede ulteriori aggravi di spese legate a notai e altri risvolti per me non accettabili) se il subentro in qualche modo può incidere in modo negativo sull’attuale intestatario del contratto rispetto al discorso tasse o altro.
A fronte di un subentro gestito così si può risolvere il tutto con una scrittura privata ed il pagamento delle varie imposte o c’è altro da assolvere.
Spero di essere stata più chiara!
La ringrazio comunque per la celerità e la cortesia con la quale mi ha risposto
Il subentro è una cosa molto semplice, non implica alcun aggravio per la persona che glielo propone ma, soprattutto, non ha nulla a che vedere con la cessione del ramo d’azienda!
Lei non ha nesun obbligo da questo punto di vista.
Il mio contratto di locazione scade a settembre ed è cointestato con un’altra ragazza che ha deciso di andare via. Il proprietario ha deciso per un subentro anche se nel contratto non è previsto. Nel caso non mi trovassi bene posso recedere anticipatamente dal contratto?
Se nel contratto non c’è divieto di subentro, è sempre consentito.
Grazie per la risposta sul subentro. Non ho capito se io posso andar via prima della scadenza del contratto essendo lo stesso stato modificato senza il mio consenso.
Rosaria
Il contratto non è stato modificato: era intestato a due persone ed essendo andata via una di queste, il proprietario ne ha fatta subentrare un’altra visto che ne aveva il diritto. Non credo debba chiedere il suo parere, a meno che non lo preveda il contratto ma, per sicurezza, le consiglio di sentire il parere di un commercialista.
Salve, vorrei chiederle un consiglio.
Tempo fa ho preso una singola camera in affitto, i cui termini del contratto di locazione non mi permettono di recedere dal contratto prima di luglio. Ora, però, io mi trovo nella situazione di dover cambiare città, ma ovviamente non vorrei pagare le rimanenti mensilità a vuoto. Perciò sto valutando la possibilità del subentro o del subaffitto, per i soli mesi da qui a luglio. Posto che nel contratto non vi sono clausole che vietano la sublocazione e che ovviamente dovrei prima chiarire la mia situazione col proprietario e capire se ha preferenze di procedura, lei cosa mi consiglia? In altre occasioni il proprietario mi ha sottolineato che ci tiene ad avere la camera affittata almeno fino a luglio (tanto da inserire questo limite minimo nel contratto), perciò non posso semplicemente chiedere la disdetta del contratto con i 3 mesi di anticipo.
Grazie per la disponibilità, spero di aver chiarito al meglio la mia situazione e che mi saprà dare indicazioni sul modo migliore in cui agire!
Ha tutto il diritto di chiedere un subentro o un subaffitto, visto che non c’è nulla che lo vieta. Quindi l’unica cosa da fare è parlarne tranquillamente con il proprietario.
La ringrazio!
Buongiorno,
un informazione. E’ mancato il mio proprietario di casa nel 2015, il contratto è sempre stato in cedolare secca… nel 2015 non è stato fatto il subentro con l’unica erede (la figlia)… è possibile con un anno e mezzo di ritardo fare richiesta di subentro all’agenzia delle entrate? essendo il contratto in cedolare secca.. a quanto ammontano le sanzioni?
grazie mille!
Non è prevista alcuna sanzione, in quanto non ci sono imposte.
Buongiorno… Una domanda importante:
Mia madre lo scorso agosto è morta…dopo lunga malattia
Il contratto d’affitto intestato a lei…io ora non riesco a pagare perché senza lavoro…
Credo il contratto sia scaduto o scadrà a fine anno….mi dicono che devo andarmene…
Ma nessuna lettera….
Come posso comportarmi?
Se il contratto è in scadenza non è prevista nessuna lettera da parte del proprietario.
Devo lasciare l’appartamento dove vivo, vorrei far subentrare un altra persona al posto mio, ma il proprietario non lo consente.
La domanda é questa: Può il locatario opporsi al subentro di chi ho scelto?
Sì, se il contratto lo prevede.
Mia figlia mi vuole dare in comodato d’uso un garage affittato insieme al suo appartamento.
All’agenzia delle entrate non sono stati in grado di darmi risposta immediata, ed al quesito non mi hanno ancora risposto.
Io ho chiesto se si può fare, e come regolarizzare il contrato di affitto in modo che nel 2017 io dichiari il reddito del gaarage.
Grazie per eventuale risposta. Paolo
Non mi è chiara la domanda: sua figlia ha in affitto un appartamento con garage e vuole darglielo in comodato? O vuole darle in affitto un appartamento e il garage in comodato?
Il proprietario dell’appartamento in cui vivo è morto, l’immobile è stato donato al figlio. Il contratto che possiedo scade nel 2020: posso rimanere senza dover fare un nuovo contratto? Tenga presente che sto cercando una nuova sistemazione a il loro avv. ha detto che quello che ho in mano non è valido per cui vogliono che vada via il 31-1-2017. grazie
Come scritto nell’articolo, la legge non è chiara nel caso di decesso del proprietario per cui, se c’è di mezzo un avvocato, bosogna capire quali sono le norme a cui fa riferimento e perchè dice che il contratto non è valido.
devo comunicare all’AdE il subentro ex lege mediante il modulo RTL (comunicazione gratuita, senza alcuna imposta):
caso 1) per morte del Conduttore a cui subentra la figlia convivente;
caso 2) per cambio del nome della ditta anche se le persone fisiche sono le stesse che hanno stipulato il contratto originario e l’attività svolta è la stessa di quella specificata nel contratto originario.
nel modulo RTL bisogna specificare il codice identificativo del contratto originario, ma si tratta di vecchi contratti del 2006, registrati presso l’AdG, ma a quella data non venivano attribuiti i codici identificativi.
Come procedere per comunicare le modifiche intervenute?
Non c’è la possibilità di indicare gli estremi di registrazione (data, serie numero e codice ufficio)?
Gent.le Arch. grazie mille per la veloce risposta!
Presso lo sportello mi hanno chiesto espressamente il codice identificativo, dicendomi che differentemente non era possibile presentare alcuna comunicazione (per la necessità di fare riferimento a quel particolare contratto archiviato nel loro sistema)
Non mi ero però resa conto che sul modello c’era la possibilità di inserire cmq tutti gli altri dati che si riferiscono in maniera univoca al singolo contratto!
tornerò presso lo sportello dell’Agenzia e verificherò.
La terrò informata.
Ancora grazie mille
il mio nuovo inquilino è subentrato con il contratto commerciale del precedente inquilino,tra due anni scade il termine di locazione dei primi 6 anni ,posso io chiedere di stipulare un nuovo contratto con la nuova intestazione e un nuovo canone di locazione?
Alla data di scadenza dei 6 anni, sì.
Buonasera. Nel caso di un locatore deceduto che lascia l’immobile in eredità a tre figli e moglie, i figli pur partecipando alla successione ed acquisendo quindi una porzione dell’immobile possono non subentrare nel contratto di affitto e lasciare quindi incassare e dichiarare tutto il canone alla madre? In tal caso è sufficiente una comunicazione all’Agenzia delle entrate di subentro o andava fatto il modello RLI entro 30 giorni dal decesso?
Gli eredi non sono obbligati a subentrare, ma comunque va inviato il modello RLI.
Ho stipulato 4 anni fa un contratto di locazione con cedolare secca sottoscritto da due inquilini. Alla data della proroga uno dei due inquilini vuole subentrare all’altro e restare unico intestatario.
Come posso fare?
Gli adempimenti sono a carico dell’inquilino interessato e sono quelli indicati nel relativo paragrafo.
Buonasera,
io devo subentrare in un contratto di locazione come inquilino e il proprietario mi ha detto che devo pagare(solamente io) una tassa statale pari a 120 euro, mentre da quello che leggo questa è pari a 67 euro. E’ possibile questa opzione?
L’imposta è diversa da quella indicata solo se l’accordo tra le parti prevede un corrispettivo.
Buongiorno,
marito e moglie sono proprietari in parti uguali di un appartamento affittato con cedolare secca. Il marito dona alla moglie la sua quota di proprietà: quale comunicazione si fa all’agenzia delle entrate? Solo il modello RLI? E’ necessario anche un atto scritto ad integrazione del contratto di affitto e fatto firmare dall’inquilino?
Ringrazio anticipatamente per la risposta.
No, sono sufficienti le comunicazioni all’Agenzia delle Entrate.
Salve.
Vorrei subentrare nel contratto come locatore, in quanto nudo proprietario, e la proprietaria dell’usufrutto è deceduta, qual prassi corretta eseguire?
Grazie
La prassi da seguire è quella descritta nell’ultimo paragrafo.
salve mi hanno fatto una proposta di subentro, dovrei entrare al posto di una studentessa che ha disdetto un contratto di tre anni e aveva intestato tutte le utenze. a me la stanza serve solo per 6 mesi posso fare il sebentro e subito la disdetta? e poi le utenze automaticamente passano al mio nome?
Se la studentessa ha già fatto la disdetta, non si tratta di un subentro, ma bisogna sottoscrivere un nuovo contratto. In ogni caso, per le utenze dovrà fare le relative volture.
è possibile cambiare l’intestatario del contratto di affitto (dalla mia compagna a me) con il consenso del padrone di casa, semplicemente per ragioni fiscali, in maniera retroattiva?
e nel caso quali costi dovrei sostenere e quali procedure?
grazie
Le condizioni sono le stesse del subentro, ma naturalmente non può essere fatto in maniera retroattiva.
Buongiorno,
si può fare un contratto di subentro in anticipo?
Io ho trovato una stanza in un appartamento che si libererà tra un mese. Per iniziare a ufficializzare la cosa si potrebbe fare ora il contratto indicando come data di subentro quella futura?
Se il precedente contratto è giunto alla sua naturale scadenza, non si tratta di un subentro. Se invece l’inquilino intende andare via prima del tempo, certo che si può fare un contratto indicando la data in cui gli si subentrerà.
Grazie mille per la risposta.
Si è l’inquilino che intende andare via prima della fine del contratto.
Ma lo farà tra un mese, quindi vorrei fare adesso il subentro per avere una garanzia che non daranno il posto ad altri.
Nel caso i documenti da compilare saranno sempre gli stessi e dovrei specificare solamente la data?
Certo, del resto non si può pretendere che la procedura si effettui tutta nel giorno stesso del passaggio di consegna.