Ristrutturazione Edilizia: in quali casi si può usufruire dei bonus

La Ristrutturazione Edilizia nel dPR 380/01

Nel Testo Unico dell’Edilizia (dPR 380/01) sono presenti due diverse definizioni di Ristrutturazione Edilizia:
• ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d)
• ai sensi dell’art. 10, comma 1, lettera c).

Ai fini delle agevolazioni fiscali per l’edilizia, la differenza tra le due è fondamentale: sono infatti incentivati unicamente gli interventi qualificati ai sensi dell’art. 3 e non quelli qualificati ai sensi dell’art. 10.

Nel primo caso, si tratta di interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente e, come tali, agevolabili.
Nel secondo caso, invece, gli interventi sono equiparabili a quelli di nuova costruzione, pertanto esclusi dalle agevolazioni.

La corretta qualificazione dell’intervento edilizio e la conseguente scelta del titolo abilitativo idoneo diventano quindi fondamentali per non rischiare di perdere i bonus.

In questo articolo analizzerò in dettaglio le due definizioni, per farti comprendere come distinguere correttamente gli interventi agevolati. Ti anticipo che non sarà semplice perché, nel corso degli ultimi anni, il Testo Unico dell’Edilizia ha subito alcune modifiche che hanno reso le due definizioni molto simili.

Ristrutturazione Edilizia ai sensi dell’art. 3

Ecco allora la definizione di Ristrutturazione Edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lettera d), così come prodotta dalle ultime modifiche apportate dal recente DL Energia:

interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del medesimo decreto legislativo, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

Il DL Energia (Dl 17 del 2022) ha modificato la definizione, inserendo tra gli interventi anche quelli con modifiche della sagoma, dei prospetti o del sedime o incrementi di volume effettuati su immobili ricadenti in centro storico o in aree sottoposte a tutela paesaggistica ricomprese nell’articolo 142 del Codice dei Beni culturali e del paesaggio.

Interventi di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione

Come puoi vedere, tra gli interventi di ristrutturazione sono compresi anche quelli di demolizione e ricostruzione, con modifiche di:
• sagoma
• prospetti
• sedime
• caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

Attenzione a quest’ultimo punto. Il DL Semplificazioni ha sdoganato anche le modifiche di superficie e volume, ma queste devono essere giustificate da innovazioni necessarie per:
• adeguamento alla normativa antisismica (ad es. volumi maggiori derivanti da strutture più massicce)
• applicazione della normativa sull’accessibilità (ad es. installazione del volume di un ascensore)
• istallazione di impianti tecnologici (volumi tecnici)
• efficientamento energetico (maggiori spessori dovuti alle coibentazioni).

Proseguendo, vediamo che sono consentiti nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

Quindi, sono possibili aumenti volumetrici laddove il piano urbanistico comunale o norme come il Piano Casa lo consentano, ma solo nell’ambito di interventi di rigenerazione urbana.
Per comprendere cosa si intende per rigenerazione urbana, ti invito a leggere la precisa definizione che ne dà la Treccani.

Per concludere, è vero che sono compresi gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamenti volumetrici, ma questi ultimi sono consentiti solo ed esclusivamente in particolari condizioni.

Nel caso degli immobili tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, con le eccezioni introdotte dal DL Energia, un intervento di demolizione e ricostruzione è qualificato invece come art. 3 (e quindi agevolato) soltanto se realizzato a parità di sagoma, volume, prospetto e sedime.

Ristrutturazione Edilizia ai sensi dell’art. 10

Questa è invece la definizione di Ristrutturazione Edilizia dell’art. 10, comma 1, lettera c):
interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

Pertanto, rientrano anche in questo caso gli interventi di demolizione e ricostruzione, ma quando:
• riguardano immobili situati nei centri storici e comportano modifiche della destinazione d’uso
• riguardano immobili vincolati dal Codice dei beni culturali e prevedono variazioni di sagoma, volume, prospetto e sedime
• comportano modifiche della volumetria complessiva.

Quest’ultimo punto, riguardante tutti gli edifici, è la vera e propria discriminante che consente di differenziare le due definizioni.

Fino a due anni fa non c’erano tanti dubbi nel distinguere tra le due tipologie di ristrutturazione edilizia. Le modifiche introdotte a partire dal DL Semplificazioni hanno invece ingenerato una certa confusione, anche tra gli stessi tecnici.

L’elemento importante è quanto ti ho spiegato nel precedente paragrafo, ovvero: se le modifiche volumetriche sono giustificate dai motivi sopra indicati, l’intervento ricade in art. 3; se invece gli ampliamenti volumetrici sono semplicemente consentiti dalla normativa vigente o sono compiuti su immobili vincolati, ricade in art. 10.

L’eccezione, tra gli interventi ex art. 10, che può usufruire di agevolazioni

Come detto, gli interventi qualificati ai sensi dell’art. 10 dPR 380/01 non godono di bonus fiscali.
Esiste però un’importante eccezione: il sismabonus acquisti.

È questo infatti l’unico caso in cui un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento (a tutti gli effetti nuova costruzione), qualificato ai sensi dell’art. 10, può usufruire di un bonus edilizio.

Conclusioni

Alla luce di quanto ti ho spiegato in questo articolo, se hai intenzione di intraprendere un intervento di demolizione e ricostruzione, fai particolare attenzione al progetto che il tuo architetto redigerà e a come l’intervento sarà qualificato nel titolo autorizzativo.

Per renderti più semplice il concetto, ti ricordo che:
• gli interventi ex art. 3 si realizzano con Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
• gli interventi ex art. 10 si realizzano con Permesso di Costruire o SCIA Alternativa al Permesso di Costruire.
Pertanto, un intervento, per essere agevolato, deve essere realizzato con SCIA.

L’unica eccezione che possiamo considerare è che la locale legislazione regionale inserisca tra gli interventi per i quali è possibile presentare la SCIA alternativa al permesso di costruire ulteriori interventi oltre a quelli elencati dall’articolo 23 del dPR 380/01, tra cui appunto la R.E. ex art. 3.

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(Prima pubblicazione 20 aprile 2022)