In questo articolo vediamo come è possibile usufruire di superbonus e di vari bonus casa anche per i fabbricati classificati in categoria F3.
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Categoria catastale F3: si può avere il superbonus?
Le categorie catastali fittizie
Le categorie catastali fittizie sono state introdotte per registrare in catasto alcune unità immobiliari particolari a cui non è possibile associare una rendita. Infatti, per poter trasferire tali unità, attraverso ad esempio una compravendita immobiliare, è necessaria comunque la loro individuazione dal punto di vista catastale.
Le categorie catastali che individuano la destinazione d’uso di un immobile sono suddivise in 6 gruppi, ciascuno indicato da una lettera dell’alfabeto. Quelle fittizie fanno parte del gruppo classificato sotto la lettera F e sono le seguenti:
• F1, aree urbane, situate al piano terra di fabbricati accatastati al catasto urbano
• F2, unità collabenti, fabbricati fatiscenti e inutilizzabili, privi di agibilità
• F3, unità in corso di costruzione
• F4, unità in corso di definizione, simili alla categoria precedente ma privi di destinazione d’uso e consistenza
• F5, lastrici solari.
In particolare, la circolare 4/T del 2009 dell’Agenzia del Territorio prevede che le categorie F3 e F4 siano provvisorie, per un periodo di tempo solitamente compreso tra i 6 e i 12 mesi.
In caso di mancata ultimazione dell’immobile, è facoltà del proprietario richiedere una proroga di tale termine temporale.
Per la verità, però, su tutto il territorio italiano sono milioni le unità immobiliari classificate F3 e F4 ormai da anni.
In base alle leggi vigenti, dovrebbero essere i Comuni a segnalare all’Agenzia delle Entrate le unità impropriamente censite in queste categorie, ma è chiaro come ciò non avvenga quasi mai.
Spesso, la scelta di queste categorie diventa un modo per eludere le imposte. Non sono poche le unità immobiliari complete di tutto punto ma non utilizzate e classificate in F2 per non pagare l’IMU…
Differenza tra categoria catastale F3 e F4
Come detto, le due categorie catastali F3 e F4 sono molto simili. In entrambi i casi infatti vi rientrano edifici non ultimati per i quali si può rendere necessario l’accatastamento ai fini di una cessione allo stato ancora grezzo.
Nel caso della categoria F4 però potrebbe non ancora essere stata precisamente individuata la destinazione d’uso finale delle unità immobiliari o potrebbe non essere stata ancora definita una precisa suddivisione in unità di una certa superficie. È per questo motivo che si parla di unità in corso di definizione.
Superbonus e categorie catastali F3 e F4
Mentre per gli edifici collabenti (categoria F2) è ormai pacifica la possibilità di usufruire dei bonus per l’edilizia, permangono ancora molti dubbi riguardo le categorie F3 e F4.
Quella che per molti era una situazione di comodo è così diventata un’arma a doppio taglio con l’entrata in vigore del superbonus.
L’Agenzia delle Entrate ha infatti più volte ribadito che gli immobili in categoria F3 non possono usufruire non solo del superbonus, ma di tutti i bonus fiscali per l’edilizia. Infatti, presupposto indispensabile per poter avere le agevolazioni fiscali è che i lavori siano realizzati su edifici esistenti e le unità in corso di costruzione non possono cero definirsi tali.
A suffragare questa interpretazione è arrivata anche la sentenza della Corte di Cassazione del 15 maggio 2019 secondo cui non possono essere detratte le spese sostenute per i lavori di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sul fabbricato ancora in costruzione, trattandosi di lavori di completamento e non di ristrutturazione.
Nessun problema invece per la categoria F4 per la quale l’Agenzia ha confermato sia possibile usufruire dei bonus.
Immobili F3 in condominio
Cosa succede però nel caso in cui vengano deliberati lavori in condomìni di cui fanno parte sia immobili classificati in F3 sia appartamenti completati e classificati nella categoria A?
Con la Risposta a interpello n. 174 del 16 marzo 2021 il Fisco ha precisato che la presenza di unità classificate in F3 non preclude alle altre unità aventi destinazione residenziale la possibilità di fruire dell’agevolazione maggiorata al 110%, purché ovviamente siano rispettati tutti i requisiti previsti.
Naturalmente le unità in categoria F3 non potranno concorrere con propri massimali a formare il totale della spesa massima ammissibile su cui calcolare l’agevolazione, proprio perché non esistenti.
Immobili in corso di costruzione o in corso di ristrutturazione?
Quanto detto sopra sembra assolutamente chiaro e condivisibile se non fosse che ci può essere un ma…
I fabbricati che solitamente vengono accatastati in categoria F3, e quindi in corso di costruzione, non sono solo quelli oggetto di Permesso di Costruire e quindi edificati ex novo, ma anche quelli provenienti, ad esempio, da un intervento di demolizione e ricostruzione e quindi di ristrutturazione.
Ti faccio un esempio: Tizio incomincia un intervento di demolizione e ricostruzione di un vecchio fabbricato. A un certo punto i lavori vengono sospesi per motivi economici mentre il nuovo edificio è ancora allo stato grezzo e sono state ultimate soltanto le strutture. Il fabbricato viene accatastato in F3 e il titolo abilitativo scade.
Dopo qualche anno, Tizio presenta un nuovo titolo per il completamento delle opere volendo approfittare delle agevolazioni fiscali, ma non può usufruire di alcun bonus perché, essendo il suo immobile un F3, viene considerato alla stregua di nuovo fabbricato, pur essendo facilmente dimostrabile che la sua realizzazione è frutto della trasformazione di un fabbricato esistente.
In pratica si identifica come in corso di costruzione qualcosa che, di fatto, è in corso di ristrutturazione e quindi potrebbe beneficiare tranquillamente degli incentivi.
Sono molti gli utenti del Blog che si trovano nella stessa situazione dell’ipotetico signor Tizio ma purtroppo, a oggi, l’Agenzia delle Entrate tarda a fornire un chiarimento su questi casi.
Si può variare un F3 in F4?
Alla luce dell’esempio riportato si può comprendere come sia un errore accatastare un immobile in corso di ristrutturazione in F3 anziché in F4. Quest’ultima infatti sarebbe la categoria più indicata per gli immobili esistenti oggetto di trasformazione.
Ma tant’è: visto che ormai sono in tanti a trovarsi in questa situazione, è possibile rimediare?
Certo, richiedendo naturalmente una variazione catastale.
Purtroppo, in base alla mia esperienza degli ultimi mesi, mi risulta che presso alcuni uffici dell’Agenzia del Territorio di varie parti d’Italia sia davvero difficile se non impossibile variare un immobile dalla categoria F3 alla F4.
Tuttavia, sulla base di un adeguato supporto documentale che dimostri la preesistenza dell’edificio si dovrebbe poter superare anche questo scoglio.
Foto di Steffen Coonan da Pexels
84 Commenti. Nuovo commento
Buonasera Architetto volevo sottoporle un quesito sul sisma bonus acquisti ordinario 85%:
premesso che sono un costruttore e sto avviando un nuovo intervento di demolizione e ricostruzione di un vecchio fabbricato con la realizzazione di uno nuovo, volevo sapere secondo lei se realizzo la struttura in c.a. , realizzo le murature esterne ed interne, provvedo al collaudo statico della struttura con le dovute asseverazioni B-B1-B2, provvedo all’accatastamento delle unità immobiliari in F3, posso eventualmente vendere a rustico un appartamento o un locale commerciale e beneficiare del sisma bonus applicando lo sconto in fattura al cliente? Posso caricare il sisma bonus sul mio cassetto fiscale? Secondo lei ho ottemperato a tutti i requisiti per ottenere il sisma bonus? Un mio cliente vuole comprare un appartamento allo stato rustico. Che ne pensa? Il principio alla base di tutto è quello di migliorare le strutture di una o due classi sismiche? grazie per la sua disponibilità e professionalità
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Buongiorno, ho un appartamento allo stato grezzo avanzato, col permesso di costruzione scaduto e acquistato all’asta poiché la società costruttrice è fallita ,accatastato come f3. Ho aperto una cila, mi hanno detto che posso usufruire delle detrazioni fiscali per ristrutturazione.
È così?
Grazie
No, se si tratta di un edificio di nuova costruzione, come ho spiegato nell’articolo e come spiego anche qui: https://www.guidaxcasa.it/bonus-casa-e-categorie-catastali/
ho una casa di pt, p1 e p2 completamente finita all’esterno e solo l’ultimo piano e’ categoria f3. si puo’ accedere al bonus facciate? considerato che l’edificio esternamente e’ perfettamente finito anche con infissi?
Il bonus facciate si può avere anche per “parti” di edificio, quindi in teoria potrebbe richiederlo fino al secondo piano. Se invece vuole averlo per l’intera facciata, le consiglio di chiedere conferma all’AdE.
Mi permetto di comunicarle che ha scritto un’imprecisione.
Un immobile al rustico in F3 paga comunque l’IMU da calcolarsi sull’area edificabile, pena sanzioni.
Cordiali saluti
La ringrazio per la precisazione. Provvederò a rettificare l’articolo.
Salve posseggo un immobile accatastato su 3 livelli: a piano terra un C/1 (ultimato ed affittato), poi ci sono 2 F/4 rispettivamente al 1° ed al 2° piano (entrambi residenziali ed allo stato grezzo). Premetto che l’immobile è stato realizzato a fine anni 70′ (quindi assolutamente senza rispettare i vicoli sismici), posso accedere al sismabonus, oppure ad altri benefici? E se si, gli interventi da effettuare sarebbero molto invasivi, mi consentirebbero di tenere ancora il locale commerciale affittato? Grazie
Per l’Agenzia delle Entrate può accedere al bonus. Sull’invasività dell’intervento potrà darle una risposta solo un tecnico che possa fare un sopralluogo, una diagnosi sismica e individuare gli interventi necessari.
Buongiorno, caso di immobile con PdC del 2002 mai ultimato e ora accatastato F/3. Si deve ora provvedere al completamento dell’opera e richiesta agibilità. E’ sufficiente rispettare le normative del 2002 (es. requisiti energetici) oppure si devono rispettare quelli cogenti attualmente?
Grazie e complimenti per disponibilità e chiarezza
Un PdC del 2002 è scaduto da un bel pezzo. Certo che bisogna rispettare le normative attuali! E non solo per l’agibilità, ma anche per l’ultimazione stessa, visto che le norme urbanistiche sono cambiate.
Salve architetto,
sono proprietario di un immobile categoria F3, dopo tantissimo tempo ho ultimato i lavori, procedo a chiedere il certificato di agibilità, di conseguenza faccio la variazione catastale in A2, alla fine di tutto questo potrei usufruire del bonus 110 %??
Grazie anticipatamente per la sua disponibilità.
Certo. Ovviamente dovrà fare nuovi lavori che migliorino di almeno due classi energetiche l’immobile.
Buongiorno Arch. la ringrazio per la sua risposta.
vorrei giu.sto un ulteriore precisazione. quali sono le scadenze che devo considerare.
la ringrazio
saluti Domenico.
https://www.guidaxcasa.it/scadenze-superbonus-110-condomini-plurifamiliari-e-unifamiliari/
Buona sera Arch. vorrei un suo giudizio se possibile. un edificio di unico propietariò con due appartamenti con scala in comune .come viene definito bifamigliare o plurifamigliare? la ringrazio anticipatamente Domenico.
Si può dire in entrambi i modi.
Buonasera. Innanzitutto i miei complimenti per la sua disponibilità e generosità oltre che per la chiarezza. Da quanto leggo dovrei avere una speranza. Il caso: Ereditiamo una casa categoria A7 . Presentiamo un progetto di frazionamento e ristrutturazione regolarmente accettato. Il notaio per procedere classifica le unità come F3. Quindi abbiamo TUTTE le caratteristiche per accedere ai vari bonus e anche documentazione atta a dimostrare lo stato dell’immobile. Riusciremo a farlo classificare in F4? MILLE GRAZIE per l’eventuale risposta.
Purtroppo manca la caratteristica più importante: la categoria giusta. Tutto dipenderà dalla bravura del tecnico incaricato e dall’opera di convincimento nei confronti dell’ufficio dell’agenzia del territorio (perchè l’accatastamento lo fa un tecnico e non il notaio :-)).
Buongiorno architetto, nel mio fabbricato ci sono delle aree esterne f1, vanno calcolate per la verifica della prevalenza residenziale del 50%?
No.
Salve,
un mio cliente è proprietario di un immobile (edificio a 4 piani a dest. residenziale) costruito nel 1976 abusivamente e condonato tramite condono edilizio 1985 e poi 1994 (è stata rilasciata regolare concessione edilizia in sanatoria nel 2006); però oggi l’immobile è ancora allo stato di rustico: struttura e tamponature esterne; catastato da tanti anni come F3: sostanzialmente il proprietario non ha mai avuto i fondi per terminarlo. C’è una via per attingere alla agevolazione del Superbonus 110 ? E’ possibile passarlo da F3 a F4 e presentare la domanda di Superbonus ? In caso di risposta negativa, che tipo di bonus potrebbe eventualmente richiedere per completare l’immobile?
Grazie,
cordiali saluti,
Giovanni
Mi perdoni, ma l’articolo mi sembra chiaro… Se un immobile non è mai stato ultimato, che lo si chiami F3 o lo si chiami Pippo, non si può “attingere” a nessun bonus, visto che sono dedicati a fabbricati esistenti.
Le consiglio anche la lettura di quest’altro articolo: https://www.guidaxcasa.it/detrazioni-fiscali-per-completamento-di-casa-al-rustico/
Grazie per la sua risposta; il fabbricato non si sarebbe chiamato “Pippo”, mi spiego meglio: si valutava la possibilità di un passaggio al catasto da F3 a F4 (questa ultima per fabbricati in costruzione ma ancora con destinazione da definire e che comunque a fine lavori di completamento con SB sarebbe diventata A2): il Superbonus è fattibile per F4 (Risposta_n.241_del 13.04.2021 Agenzia d.E.) ma non con F3 , inoltre in Italia non sono pochi i casi di persone che hanno cambiato la destinazione d’uso da F3 a F4 per edifici non ultimati (in base ovviamente anche alla loro destinazione d’uso che avevano di fatto al momento) e poi potuto richiedere il superbonus (nonostante in Italia come si sa, spesso la stessa procedura non è valida per tutti purtroppo); in altre parole, nel precedente post, volevo fondamentalmente sapere se per lei questa strada (cambio categoria catastale ove possibile per la situazione oggettiva dell’immobile, che comunque rimaneva in corso costruzione: perchè un F4 è in corso di costruzione, come anche un F2: collabente, non è ultimato, ma per essi il Superbonus è attingibile) era percorribile oppure no.
Grazie
Mi chiedo se lei l’articolo lo ha letto… Ho spiegato bene in quali casi ritengo che sia possibile effettuare una variazione in F4 (e tra questi casi non rientrano i fabbricati mai ultimati).
Quello che voglio dire è che lei può chiamare “F4” un immobile mai ultimato, uno esistente oggetto di ristrutturazione, uno oggetto di demolizione e ricostruzione, ecc., e chiaramente non è sempre la stessa cosa.
Il principio è che i bonus si applicano sugli edifici esistenti. Poi, se lei riesce a variare un fabbricato mai ultimato in F4 ed usufruirne, tanto meglio.
Buongiorno architetto, chiedo gentilmente anch’io che sono nella stessa situazione di tanti che purtroppo abbiamo il problema della F3, Io sto per acquistare una villetta che è accatastata in F3, il fatto è che questa villetta è stata abbandonata per vent’anni…e c’è il tetto, muri interni e anche impianti di riscaldamento/sanitario e la parte esterna è già finita…mi chiedevo come posso fare per trasformarlo in F4 nel modo da poter usufruire dei bonus del 50% per l’ultimazione? Grazie in anticipo
Per “trasformarlo in F4” non può certo farlo lei… Deve rivolgersi a un tecnico e affidargli l’incarico di effettuare la variazione catastale.
Attenzione, però: come ho spiegato bene nell’articolo, se si tratta di “ultimazione” di nuovo immobile, anche se l’inizio lavori è remoto, non può avere agevolazioni.
Gent.le Arch. Vedo che l’argomento è di vasto interesse. Possiedo una cascina ristrutturata e accatastata anni fa ; una parte in A/2 dove abito e una parte di questa in F3. Questa parte è ristrutturata e completata esternamente con tetto e serramenti sulla quale avevo pagato gli oneri di urbanizzazione primari e secondari ed era stata approvata con licenza edilizia, insieme alla parte che abito, anche una suddivisione interna in stanze ma poi non completata per mancanza di fondi.
Oggi vorrei finirla per una delle figlie. Posso usufruire del bonus al 50% per la ristrutturazione ? La ringrazio anticipatamente per la sua risposta.
No, quanto scritto per il superbonus vale per tutti i bonus.
Buongiorno Arch.intanto la vorrei ringraziarla per il tempo che ci dedica. Vorrei porle una domanda. Casa singola con due appartamenti, di cui uno in F3. La domanda che le chiedo è ,facendo una donazione per l’appartamento F3. Con due proprietari dovrebbe essere un mini condominio .la ringrazio anticipatamente per una sua risposta.
Per una consulenza personalizzata, richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/richiedi-consulenza-per-le-detrazioni/
Salve attualmente sono F3 una volta finiti i lavori (fino agli infissi e pavimento) posso fare la variazione in categoria A e quindi accedere ai bonus? Ad esempio solare termico, fotovoltaico, mobili, elettrodomestici?
Una volta finiti i lavori un fabbricato non è più F3 (in corso di costruzione), ma deve essere accatatstato per forza come A.
Gent.le Architetto buongiorno, sto facendo acquisto di immobile in f3, immobile al grezzo non finito dai proprietari ma con tetto già completo e mura perimetrali finite. Volevo chiedere quindi in cosa consiste “supporto documentale che dimostri la preesistenza dell’edificio” e soprattutto cosa si intende “preesistenza dell’edificio”.
Ringraziandola
Duccio
In parole povere significa che non deve trattarsi di un fabbricato costruito ex novo su un terreno libero ma deve essere frutto della demolizione di un preesistente fabbricato.
Salve Architetto,
sto valutando l’acquisto di un’immobile composto da un A/7 e un F/3. L’F/3 con regolare sanatoria presentata ed approvata al comune risulta destinato ad abitazione.
Rientra quindi come seconda unità ai fini dell’accesso al bonus?
No.
Buonasera Architetto. una domanda io vorrei rifare il riscaldamento a soffitto al primo piano dove abito.il secondo piano e accatastato categoria f3. la mia domanda e questa posso coibentare il piano calpestio del 2 piano usufruendo del superbonus.
Grazie in anticipo per un vostro riscontro.
Domenico
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Buonasera arch, una domanda .fare un nuovo riscaldamento e raffrescamento a soffitto ,include anche la controsoffitattura.
Grazie Domenico.
spero in una sua risposta.
Sì.
Buonasera.
sono propietario di una casa su due piani,il primo piano è abitabile, mentre il secondo piano risulta in categoria f3. vorrei usufruire del superbonus solo per l’appartamento al primo piano, per realizzare il cappotto termico. e il bonus facciata la mia domanda è questa: Ai fini del calcolo della superfice lorda disperdente (per il calcolo del 25% )devo considerare anche la superfice occupata dall’edificio in categoria f3? O ai finidel calcolo risulterebbe? inesistente (c’è solo la facciata intonacata senza infissi
La ringrazio per la sua attenzione.
Saluti Domenico
Rispondi
La superficie disperdente è quella che separa un ambiente riscaldato da uno non riscaldato, quindi è chiaro che non si considera quella dell’F3.
Quindi posso usufruire del superbonu al primo piano con lavori trainanti e trainati?
Grazie per una sua risposta
Sì.
Buonasera Arch. chiedo un suo gentile consiglio. Sono proprietario di una casa singola, composta da piano terra uso deposito primo piano uso abitazione,secondo piano categoria F3 .le chiedo gentilmente se posso fare il cappotto termico per tutte le facciate della casa usufruendo del superbonu. Grazie per una sua risposta
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Buongiorno. Mio figlio vorrebbe acquistare come prima casa un immobile accatastato attualmente come F4. Vorrei sapere:
– visto che è una categoria transitoria, prima dell’acquisto il venditore deve accatastarla aggiornando la planimetria, ad es, in categoria A2?
– è possibile accedere alle agevolazioni previsti per gli under 36, comprese quelle relative al mutuo?
Grazie
Pietro Scarsi
Non è obbligatorio accatastare in A2.
Suo figlio può avere le agevolazioni per i giovani under 36.
Buongiorno architetto. Ho appena acquistato un edificio F3 e sto presentando il progetto per il suo completamento. L edificio, che si presenta solo con le 4 mura perimetrali e privo di copertura, è frutto di una ristrutturazione iniziata nel 2013 da un precedente proprietario. Si trattava di una ristrutturazione di un fabbricato rurale (parzialmente diroccato) con cambio destinazione d uso ad abitativo, dopo parziale demolizione e ricostruzione. Quindi trattasi di recupero del patrimonio edilizio esistente. Causa decesso il precedente proprietario non è riuscito a completare la ristrutturazione, e l edificio rimasto incompleto è passato al tribunale ( per mancanza d’eredi) che deve avere accatastato l edificio come f3. Ora il mio geometra (Lo stesso del precedente proprietario) intende ripresentare il permesso di costruire ormai scaduto da anni per la ristrutturazione dell’ edificio. Scoprendo solo da poco che un F3 non può accedere alle agevolazioni fiscali mi chiedo se posso fare qualcosa per potervi accedere dato che posso provare la consistenza dell edificio precedente alla ricostruzione.
La ringrazio
Potrebbe presentare un interpello all’AdE.
Buongiorno,
nel 2017 sono iniziati i lavori di demo-riscostruzione di un officina in un condominio Casaclima A terminati nel 2020. Gli appartamenti risultano tutti venduti e allo stato attuale risulta invenduto solo un appartamento all’ultimo piano con giardino pensile accatastato F/3 (con tramezze ma non massetto ed impianti). Il costrutture propone di ultimare l’appartamento, cambiare categoria catastale e vendercelo (godendo, tra l’altro del bonus 50% fino a 96.000).
Ciò stante si chiede se l’appartamento possa godere in alternativa del bonus 110% qualora il costruttore dichiarasse chiaramente le spese sostenute per il cappotto, l’impianto di riscaldamento e la manutenzione straordinaria (sicuramente il miglioramento di due classi energetiche è verificato)? grazie
Quello che lei chiede non esiste, non esiste un “ecobonus acquisti”. Al massimo, verificando tutti i presupposti, il 110% potrebbe averlo, ma come sismabonus acquisti.
Buonasera, sto acquistando un immobile in categoria f3 l’attuale direttore lavori farà a breve un fine lavori relativo al permesso di costruire aperto per il passaggio di consegne in modo da poter ultimare noi i lavori riaprendo un nuovo titolo edilizio. per avere accesso al bonus ristrutturazione chiedo se possibile accatastare l’immobile da f3 in f4 in quanto effettivamente terminato e già tramezzato internamente o se posso accatastarlo già come civile abitazione ed aprire un nuovo titolo edilizio.
Non è che si può attribuire una categoria catastale in base alla convenienza… L’immobile deve essere effettivamente già esistente e ultimato. Le consiglio questo video: https://www.guidaxcasa.it/bonus-casa-e-categorie-catastali/
Buongiorno, Nel 1999 abbiamo ristrutturato parzialmente un immobile. Attualmente tele immobile è accatastato come SUB 2 = categoria A2, SUB 3 = categoria C6 e SUB 4 = in corso di costruzione F3. Al momento vorremmo ristrutturare il SUB 4 (lavori mai iniziati, ed immobile rimasto allo stato attuale, ovvero abitazione dotata di riscaldamento, cucina, bagno etc in condizioni precarie) usufruendo degli sgravi fiscali concessi dai vari bonus (sismico in particolare). Per fare ciò è necessario che l’immobile venga accatastato come F4? Grazie
Sì: https://www.guidaxcasa.it/bonus-casa-e-categorie-catastali/
Salve,
sono in proprietario di una villetta che risulta con categoria (in corso di costruzione) F3. Vorrei usufruire del superbonus 110 % per realizzare il cappotto termico, sostituzione dei serramenti e degli impianti.
Cosa posso fare per variare la categoria catastale da F3 a F4.
Cosa mi consiglia?
Cordiali saluti
Gerardo
Se la villetta è effettivamente in costruzione non può fare nulla, perchè effettivamente non ha diritto al superbonus.
Un’eventuale modifica della categoria sarebbe pensabile solo se l’immobile è in corso di ristrutturazione: https://www.guidaxcasa.it/bonus-casa-e-categorie-catastali/
buonasera architetto, ho costruito una casa indipendente ma ancora non’è stata accatastata per motivi personali, l’abitazione è già provvista di riscaldamento e infissi strutturalmente è abitabile, mancano solo accatastamento e agibilità, il titolo edilizio è stato richiesto nel 2017 ma poi è stata fatta una variante in corso d’opera e il pdc risulta rilasciato nel 2019 con scadenza nel 2022,la mia domanda è posso usufruire di qualche bonus compreso il 110 una volta accatastato l’immobile per realizzare cappotto termico, fotovoltaico, pompa di calore, vmc, ecc…?grazie
Una volta accatastato, sì.
Buonasera architetto, io mi trovo esattamente nella situazione dell’esempio di questo articolo, pertanto ho fatto fare da un geometra la variazione da F3 a F4. Adesso peró Le volevo cortesemente chiedere se può essere un problema con l’ AdE il fatto che sul titolo edilizio si parla genericamente di demolizione e ricostruzione e non di ristrutturazione di cui al comma 1 lettera d) dell’articolo 3 del Dpr n. 380/2001, come richiesto dalla stessa AdE nell’ultima guida di ottobre 2021.
Il titolo dovrebbe riportare esattamente la norma di riferimento perchè demolizione e ricostruzione può significare varie cose: bisogna individuare l’esatta categoria di intervento e solo quella citata è agevolabile.
Buongiorno, sono proprietario di un edificio con 2 unità immobiliari: P.T. accatastato in A/2 e il primo piano in F/3 Dalle indagini effettuate alla struttura dovrò procedere alla demolizione e ricostruzione dell’intero edificio. Potrò richiedere la detrazione fiscale al 110% per entrambe le unità ? € 96/ml + € 96/ml per un totale di € 192/ml €?
No.
Buonasera dott.ssa,
Le vorrei chiedere consulenza rispetto alla situazione nella quale mi trovo.
Vorrei acquistare un appartamento in una trifamigliare, accatastato come F3 da 10 anni. L’appartemento era abitato 10 anni addietro ma iniziato i lavori di ristrutturazione, per mancanza di fondi, ora è ancora al rustico ed in categoria F3 appunto. Chiedo se ci fosse la possibilità di: completare qualche lavoro di ristrutturazione e, seguiti da un tecnico, passare alla categoria F4;
O
dimostrare che prima era un appartamento abitato ed esistente e passare in altra categoria.
Grazie in anticipo!
Per Linda Bonomi: la seconda che ha detto. Dovrebbe dimostrare che l’immobile era esistente.
Buongiorno, sono in fase di ristrutturazione edilizia della mia casa, che da unità unica diventerà di due unità distinte (PdC 2019 in corso richiesto sulla casa abitabile categoria A3). In corso d’opera è nata l’esigenza di accatastare i due piani distinti, usando la categoria F3 (necessità del notaio per accendere il mutuo solo su una unità). Sto usando i bonus 50-65-90 per le opere, quest’eventuale accatastamento in F3 mi preclude dall’utilizzo passato e futuro dei bonus suddetti? Grazie
Purtroppo potrebbe essere un problema. Sto preparando un video proprio su questo spinoso argomento. Se le interessa un approfondimento, continui a seguirmi.
Salve Arch: sono proprietaraia di un immobile (rudere ) sito in una zona agricola che ho condonato nell’ottobre 2008 .Accatastato come F3. attualmente ho presentato una scia per la demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato con adeguamento sismico e ampliamento della volumetria in base alla legge reg.della Calabria.Posso usufruire del sisma bonus ed dell’ ecobonus per i mq. gia esistenti ?
grazie , rimamgo in attesa di una sua gentile risposta
Carmela
No.
Buonasera. Io e il mio compagno abbiamo acquistato da un privato un appartamento allo stato grezzo accatastato F3, che fa parte di un complesso residenziale di nuova costruzione.
Faremo le tramezzature per cambiare categoria catastale, da F3 a F4.
Avremo diritto in questo caso alle detrazioni fiscali al 50% per l’ultimazione dei lavori, impianto di riscaldamento, serramenti ecc?
La ringrazio anticipatamente per la disponibilità.
No.
non avete indicato il numero della sentenza della cassazione del 15 maggio 2019 e quelle che ho trovato nella bnaca datri iuris data non sono pertinenti. Vogliate gentilmente provvedere a tanto. Grazie
E’ la n. 13043.
Salve
ho comprato da poco tempo un immobile categoria F3, con licenza scaduta ormai da 10 anni, premesso che per completare i lavori vanno richieste di nuovo tutte le concessioni, nel caso mio specifico posso accedere alle detrazioni del 50%-65% ? se non tutti i lavori quali potrebbero rientrare?
La ringrazio
Saluti
Massimo
Se la “licenza” di cui parla era per nuova costruzione non può usufruire di nessun bonus.
Sono subentrato ad un costruttore che ha abbattuto un edificio per ricostruzione ed ampliamento, ho diritto a qualche bonus?
Potrebbe… ma l’argomento è troppo vasto e complesso per poterle rispondere smeplicemente sì o no. Dipende dai lavori, dal tipo di immobile, se lei è un’impresa o un privato…
Salve, la ringrazio per la sua risposta.
Vorrei giusto un ulteriore precisazione. Qualora volessi eseguire il cappotto termico per isolare il solaio tra il primo e il secondo piano, sarebbe possibile anche se il solaio del primo piano corrisponde con il pavimento del secondo piano , quindi in categoria F3?
La ringrazio
Saluti
Giuseppe
Sì.
Salve,
sono in possesso di una villetta su due piani , il primo piano e’ abitabile , mentre il secondo piano risulta in categoria F3. Vorrei usufruire del superbonus solo l’appartamento al primo piano, per realizzare il cappotto termico. La mi domanda e’ questa:
Ai fini del calcolo della superficie lorda disperdente (per il calcolo del 25 %…) devo considerare anche la superficie occupata dall’ edificio in categoria F3? O ai fini del calcolo risulterebbe inesistente? (c’e’ solo le scheletro, senza neanche gli infissi)
La ringrazio,
Saluti
Giuseppe
Deve considerare il solaio che divide il primo dal secondo piano.