Maggioranza semplice e maggioranza qualificata in condominio

Cosa sono maggioranza semplice e maggioranza qualificata?

Maggioranza semplice e maggioranza qualificata sono i quorum necessari per votare una decisione in condominio su questioni importanti, come ad esempio eventuali lavori di ristrutturazione da realizzare sulle parti comuni.

Il termine quorum indica il numero di partecipanti necessario affinché una votazione sia valida.
L’art. 1136 del codice civile distingue quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea condominiale.

Ebbene, i quorum costitutivi sono quelli necessari affinchè l’assemblea stessa sia valida, i quorum deliberativi invece servono per votare la decisione da prendere.

Affinché l’assemblea sia valida, deve intervenire un numero di condòmini che rappresenti:
• in prima convocazione, i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio
• in seconda convocazione, un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Se alla prima convocazione manca il numero legale, l’assemblea in seconda convocazione deve svolgersi in uno dei 10 giorni successivi.

Le deliberazioni invece per essere valide devono essere approvate:
• in prima convocazione, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (50%+1) e almeno la metà del valore dell’edificio (50% dei millesimi di proprietà, 500/1000)
• in seconda convocazione, dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Questi due quorum rappresentano appunto rispettivamente la maggioranza qualificata e la maggioranza semplice.

Quando è richiesta la maggioranza semplice e quando quella qualificata?

A seconda della materia da discutere in assemblea, per deliberare può essere necessaria la maggioranza semplice o quella qualificata.

Nella maggior parte dei casi le decisioni devono essere prese con maggioranza qualificata. Si tratta di decisioni importanti come:
• l’approvazione del regolamento condominiale
• la nomina e la revoca dell’amministratore (ad esempio l’amministratore di condominio Milano)
• l’installazione di impianti di videosorveglianza nelle parti comuni
• la locazione di parti comuni con durata inferiore a 9 anni, e così via.

La maggioranza semplice è però sufficiente per deliberare:
• gli interventi di manutenzione ordinaria
• l’approvazione del preventivo delle spese annuali e il rendiconto finale del condominio redatti dall’amministratore
• l’utilizzo dei residui attivi della gestione.

Maggioranza prevista da alcune leggi speciali

Oltre alle indicazioni date dal codice civile, le maggioranze da adottare per le deliberazioni in determinate materie sono dettate da leggi speciali che le regolano.

Ad esempio, la legge n. 13 del 1989 per l’eliminazione di barriere architettoniche e l’installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati richiede una maggioranza qualificata.

Per la validità della deliberazione con cui decidere un’innovazione in questo senso, quindi, è richiesto un quorum deliberativo del cinquanta per cento più uno dei votanti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Un caso particolare è rappresentato dalla legge n. 10 del 1991. Per quanto riguarda le innovazioni dei sistemi di riscaldamento è richiesta infatti dalla legge la maggioranza qualificata. Per gli interventi su edifici e impianti per il contenimento del consumo energetico è sufficiente invece la maggioranza semplice.
Questa legge è particolarmente importante nell’ambito di questa trattazione e tra poco ti spiego il perché.

Quale maggioranza serve per deliberare i lavori che possono usufruire del superbonus 110%?

In questo periodo le assemblee condominiali sono in grande fermento perché le agevolazioni legate al superbonus 110% introdotto dal Decreto Rilancio sono particolarmente appetitose.
Soprattutto gli interventi in condominio sono infatti suscettibili di essere realizzati a costo zero o comunque con notevole risparmio.

Ma quale maggioranza serve per approvare tali interventi, anche piuttosto invasivi, in condominio? E cosa fare se una parte dei condòmini non è d’accordo sulla loro esecuzione?

Il Decreto Agosto (Decreto Legge 104 del 14 agosto 2020) ha modificato il Decreto Rilancio, aggiungendo all’art. 119 il comma 9 bis. Ora è richiesta la maggioranza semplice per la deliberazione degli interventi di riqualificazione energetica e di adeguamento antisismico che possono usufruire del superbonus 110%.
D’altro canto si tratta della stessa maggioranza prevista dalla legge 10 del 1991, di cui ti avevo parlato prima, per quel che riguarda proprio gli interventi per il contenimento dei consumi energetici.

In questo modo si è fatto sì che le decisioni assembleari siano più rapide, visto che l’agevolazione dovrebbe rimanere in vigore solo per un periodo limitato di tempo (18 mesi).

La richiesta di un quorum più basso è dettata però anche dall’esigenza di superare il problema che non tutti i condòmini potrebbero essere d’accordo.

I lavori sono infatti a costo zero soltanto finché le spese rientrano nei massimali previsti e quindi non tutti potrebbero avere la disponibilità economica. Inoltre, in un condominio possono esserci unità immobiliari A1 (abitazioni signorili) escluse dall’agevolazione, i cui proprietari quindi potrebbero non essere interessati e votare contro.

Per i lavori in condominio ti consiglio anche la lettura del mio e-book Sicurezza sul lavoro nei cantieri condominiali.

(Prima pubblicazione 1 settembre 2020)