Risparmia migliaia di euro sull’acquisto prima casa con queste semplici agevolazioni

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Cosa sono le agevolazioni per acquisto prima casa?

Con la Legge di Stabilità per il 2016 sono entrate in vigore alcune novità concernenti le agevolazioni già vigenti per acquisto prima casa.

È utile quindi ricapitolare in cosa consistono tali benefici fiscali, chi può usufruirne e quando si applicano.

Ti ricordo che l’agevolazione fiscale per acquisto prima casa la puoi ottenere quando acquisti:
• la piena proprietà
• la nuda proprietà
• diritti reali (usufrutto, abitazione, ecc.)
• quote di comproprietà di un immobile.

Le agevolazioni per acquisto prima casa consistono in una serie di benefici fiscali applicati alle imposte da pagare per la compravendita.

Più nel dettaglio, le imposte da pagare in sede di acquisto sono:
• imposta di registro ridotta dal 9% al 2% del valore catastale dell’immobile, con un minimo di 1.000 euro, se l’acquisto avviene da un privato
• aliquota IVA agevolata ridotta dal 10% al 4% e imposta di registro fissa, pari a 200 euro, se l’acquisto avviene da un’impresa edile o da una cooperativa edilizia
• imposte catastali e ipotecarie fisse, pari a 50 euro, se l’acquisto avviene da un privato
• imposte catastali e ipotecarie fisse, pari a 200 euro, se l’acquisto avviene da un’impresa edile o da una cooperativa edilizia.

Queste ultime imposte si calcolano:
• sul valore catastale dell’immobile, in caso di acquisto da privato
• sul valore commerciale dell’immobile dichiarato nell’atto di compravendita, in caso di acquisto da impresa o da cooperativa.

L’acquisto è soggetto a IVA se:
• l’immobile è in corso di costruzione o di ristrutturazione
• i lavori di costruzione o di ristrutturazione sono finiti da meno di 5 anni
• i lavori sono finiti da più di 5 anni ma l’impresa sceglie di applicare comunque l’IVA all’operazione.

Quali requisiti devono possedere gli immobili per usufruire delle agevolazioni per acquisto prima casa?

Le agevolazioni si applicano agli immobili a uso abitativo e alle loro pertinenze, nel numero di una per ciascuna delle seguente categorie catastali:
• C/2, magazzini e locali di deposito (cantine, sottotetti, locali di sgombero, ecc.)
• C/6, stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (box auto, garage, posti auto coperti o scoperti)
• C/7, tettoie chiuse o aperte (tettoie, gazebo, pergolati, ecc.).

Le abitazioni agevolabili non devono essere di lusso o di elevato pregio storico e architettonico, quindi non devono rientrare nelle seguenti categorie catastali:
• A/1, abitazioni di tipo signorile
• A/8, abitazioni in ville
• A/9, castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

Inoltre, l’immobile deve essere ubicato:
• nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o intende fissarla entro 18 mesi
• nello stesso Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività o, in caso di trasferimento all’estero, in cui ha sede il datore di lavoro
• in qualsiasi Comune italiano se l’acquirente è un cittadino straniero che non possiede altre case in Italia.

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di Polizia non è richiesto il requisito della residenza per fruire delle agevolazioni.

Per i cittadini iscritti all’AIRE (Anagrafe degli italiani residenti all’estero) deve trattarsi del primo immobile posseduto sul territorio italiano.

Quali requisiti devi avere se intendi usufruire delle agevolazioni per acquisto prima casa?

È proprio su questo punto che è intervenuta la Legge di Stabilità 2016, apportando alcuni cambiamenti ai requisiti richiesti.

Fino alla sua entrata in vigore, era previsto che il richiedente dichiarasse nell’atto di compravendita:
• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

In pratica, se fossi stato già proprietario di un’altra casa, avresti prima dovuto rivenderla per poter beneficiare delle agevolazioni.

Con la modifica del secondo requisito, ora puoi usufruire delle agevolazioni prima casa anche se possiedi un immobile per il quale ne hai già beneficiato, purché ti impegni a disfartene entro un anno dalla firma del contratto di compravendita.

Quindi il presupposto secondo cui non può esserci titolarità contemporanea di più alloggi acquistati con l’agevolazione potrà essere concretizzato anche in un secondo momento.

Ma cosa succede se non riesci a rivendere la casa entro 12 mesi? Dovrai pagare le imposte nella misura ordinaria e in più dovrai aggiungere gli interessi e, per la parte relativa alla differenza, una sanzione pari al 30% del suo importo.

Agevolazioni per acquisto prima casa a titolo gratuito

Le agevolazioni per acquisto prima casa si estendono anche ai casi in cui l’immobile è acquisito a titolo gratuito, vale a dire a seguito di donazione o successione.

Anche l’estensione prevista dalla Legge di Stabilità per chi intende rivendere l’immobile entro un anno, quindi, si intende applicata, così come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate.
Pertanto, nell’atto di donazione o nella successione con cui si acquisisce la casa oggetto di agevolazioni dovrà essere esplicitato questo impegno.

Queste disposizioni si applicano comunque a tutti gli atti stipulati a partire dal primo gennaio 2016, per cui non sono previsti rimborsi o crediti d’imposta per quelli stipulati in precedenza.

Casi particolari per agevolazioni acquisto prima casa

Nel caso in cui soltanto uno di due coniugi in comunione dei beni possegga i requisiti per poter usufruire dell’agevolazione, essa si applica nella misura ridotta del 50%.
Se però essi intendono acquistare un’altra abitazione, saranno esclusi entrambi dal beneficio.

Un altro caso interessante riguarda l’acquisto contemporaneo di due immobili contigui da unire per destinarli ad abitazione principale: anche in questa circostanza spetta l’agevolazione, permanendo tutti i requisiti richiesti.

Infine, il coniuge che in sede di separazione legale trasferisce all’altro la casa coniugale prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto dell’immobile con i benefici fiscali, non decade da essi.

Agevolazioni per acquisto prima casa in leasing

Un’altra importante modifica introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 è relativa all’acquisto della prima casa in leasing.

Tale istituto, in precedenza ammesso solo per l’acquisto di seconde case, è stato quindi esteso e a esso sono stati applicati alcuni benefici fiscali, rivolti in particolare ai giovani di età inferiore a 35 anni e con reddito non superiore a 55.000 euro annui.

Le agevolazioni prevedono:
• per i soggetti di cui sopra, riduzione dell’imposta di registro a 1,5% e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (200 euro ciascuna), detrazione fiscale del 19% sulle spese pagate per i canoni fino a un massimo di 8.000 euro annui e sulla maxi rata finale per l’acquisto del bene, per un importo non superiore a 20.000 euro
• per i soggetti di età superiore a 35 anni, le stesse detrazioni, ma dimezzate.

Agevolazioni prima casa per abitazione inagibile

Il proprietario di un immobile dichiarato inagibile con provvedimento delle autorità competenti, può acquistare un nuovo immobile beneficiando delle agevolazioni prima casa.
È quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 107/E del 2017.

La risoluzione nasce in risposta all’interpello di un contribuente che aveva avuto la casa gravemente danneggiata dai sismi del 2016 e quindi dichiarata inagibile.
Il soggetto aveva acquistato l’immobile con le agevolazioni prima casa e chiedeva quindi se poteva nuovamente usufruirne per comprare un’altra abitazione.

L’Agenzia ha risposto in maniera affermativa, in quanto un evento non prevedibile e non evitabile come un terremoto comporta danni che rendono l’immobile non più idoneo a sopperire alle esigenze abitative per cui era stato acquistato. Tale condizione di inidoneità è attestata proprio dall’ordinanza che dichiara l’immobile inagibile fino a nuova diposizione.

Fin quando permane tale condizione di inagibilità, il contribuente potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa anche se ne ha già usufruito in passato.

Se dopo il nuovo acquisto agevolato le condizioni di inagibilità vengono revocate, il beneficio permane. Infatti, il requisito essenziale è che le condizioni per beneficiare dell’agevolazione sussistano al momento dell’acquisto.