Come revocare l’amministratore di condominio

Perché si decide di revocare l’amministratore?

L’amministratore di condominio è il soggetto che, dietro compenso stabilito mediante contratto scritto, ha il compito di svolgere una serie di attività in nome e per conto dei condòmini.

L’incarico viene quindi formalmente conferito a un professionista scelto all’uopo, ha durata di un anno (è quindi temporaneo) e deve essere riconfermato attraverso specifica delibera assembleare in cui sia indicato anche il compenso.

Per quale motivo quindi si dovrebbe decidere di annullare il contratto prima che sia giunto alla sua naturale scadenza?

Nella maggior parte dei casi si giunge a tale decisione per gravi motivi quando, cioè, il professionista incaricato abbia mostrato una netta negligenza nello svolgere i suoi compiti creando una potenziale situazione di danno per il condominio. Ma possono esserci anche altri motivi.

La Legge n. 220 del 2012, nota come Riforma del condominio, oltre ad aver ufficialmente riconosciuto la figura professionale dell’amministratore, ha fissato precisi requisiti che questi deve possedere.

In particolare, come per tutte le altre professioni intellettuali, è previsto l’obbligo della formazione professionale continua, che contempla l’acquisizione annuale di 15 crediti formativi attraverso appositi corsi.

Se ad esempio i condòmini scoprissero che il proprio amministratore non è in regola con questo obbligo formativo, potrebbero decidere di revocargli l’incarico anche se questo non rientra tra i gravi motivi previsti per legge.

D’altro canto, l’affidamento di un incarico si basa in gran parte su un rapporto di fiducia. Se questa viene meno da parte dei condòmini, ci può essere la convinzione che il proprio amministratore non difenda adeguatamente i loro interessi. Dall’altro lato, il professionista, di fronte a una mancanza di fiducia nei suoi confronti, potrebbe anche non essere in grado di svolgere con serenità il proprio compito.

L’esigenza di una revoca, quindi, può nascere anche dalla necessità di risolvere una situazione conflittuale venutasi a creare.

In quanti modi si può revocare l’amministratore di condominio?

La nomina e la revoca del soggetto scelto sono disciplinate dall’art. 1129 del codice civile.

In particolare, la norma prevede due modalità per la revoca dell’amministratore:
• quella assembleare
• quella giudiziale.

La prima viene quindi promossa direttamente dall’assemblea di condominio e può essere decisa anche senza giusta causa. Nel secondo caso invece è necessario ricorrere all’autorità giudiziaria.

Ma analizziamo più nel dettaglio i due casi.

Revoca assembleare dell’amministratore di condominio

Il comma 11 del citato art. 1129 afferma che la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea. Ciò vuol dire che per revocare un amministratore in carica non deve esserci necessariamente un giusto motivo.

Tuttavia, per farlo, è necessario inserire l’intenzione nell’ordine del giorno in sede di convocazione dell’assemblea.

La revoca può essere deliberata:
• con votazione per cui è richiesto lo stesso quorum previsto per la nomina, ovvero la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore in millesimi dell’edificio (art. 1136 c.c)
• in alternativa, con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Nella stessa assemblea è consigliabile nominare il nuovo amministratore. Se ciò non accadesse, l’amministratore uscente avrebbe il dovere di proseguire il suo incarico fino alla nomina del successore.

Ma un amministratore revocato prima della scadenza del suo mandato, senza motivo o giusta causa, ha diritto a un risarcimento danni?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20957 del 2004 ha risposto affermativamente. Del resto, ciò è anche quanto previsto dal codice civile in tutti i casi in cui un incarico conferito con regolare contratto venga revocato prima della sua naturale scadenza senza giusta causa.

L’amministratore revocato dovrà allora rivolgersi al Giudice per far quantificare un equo risarcimento.

Questo aspetto deve far riflettere la compagine condominiale sulla opportunità della revoca di un mandato a un professionista che non si sia macchiato di particolare negligenza.

Come revocare l’amministratore in assemblea

Per fare quanto descritto è necessario procedere correttamente, per evitare che il professionista possa appellarsi e chiedere l’annullamento della decisione.

Ricapitolando, quindi, per revocare l’amministratore senza giusta causa è necessario indire un’apposita assemblea che abbia all’ordine del giorno la sua revoca e la contestuale nomina del successore.

Per procedere basta che due condòmini rappresentanti di almeno un sesto dei millesimi richiedano di convocare un’assemblea straordinaria all’amministratore. È opportuno inviare la richiesta a mezzo di raccomandata A/R o PEC per avere prova di avvenuta comunicazione.

Se l’amministratore non si attiva entro 10 giorni, i condòmini possono convocare l’assemblea autonomamente.

L’avviso deve pervenire a tutti gli aventi diritto 5 giorni prima della data di prima convocazione e contenere le seguenti informazioni:
• ordine del giorno con oggetto revoca dell’amministratore
• luogo, data e orario in cui si svolgerà la riunione
• nominativo e firma dei convocanti.

Revoca giudiziale dell’amministratore di condominio

Come detto, l’amministratore può essere revocato anche dall’autorità giudiziaria, su iniziativa di uno qualunque dei condòmini.
In questo caso però è necessario che l’amministratore abbia tenuto uno dei seguenti comportamenti:
• non abbia informato il condominio su citazioni o provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli riguardanti questioni che esulano dai suoi compiti
• non abbia presentato il rendiconto della sua gestione
• abbia commesso gravi irregolarità.

In caso di revoca giudiziale l’amministratore non potrà essere nuovamente nominato.

Ma quali sono le gravi irregolarità che possono portare alla revoca di un amministratore? La legge non è particolarmente precisa a tale riguardo e l’art. 1129 elenca, in maniera non esaustiva, alcune possibili motivazioni:
• omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o altri casi previsti dalla legge
• mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi e di deliberazioni dell’assemblea
• mancata apertura e utilizzazione del conto corrente intestato al condominio
• gestione con modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condòmini
• aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio
• se è stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione obbligatoria
• non aver ottemperato alla tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità
• omessa, incompleta o inesatta comunicazione delle informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina.

Tra le gravi irregolarità che possono giustificare la richiesta di revoca dell’amministratore ci sono quelle di carattere fiscale, come errori nella contabilità e mancata apertura del conto corrente condominiale.

Come revocare l’amministratore in sede giudiziaria

In questo caso, l’azione può partire anche dal singolo condomino che avrà diritto a chiedere la convocazione dell’assemblea.

Nel caso in cui l’assemblea non decida in favore della revoca, dovrà però ricorrere all’autorità giudiziaria e quindi affidarsi alla consulenza di un legale a proprie spese.

A ogni modo, per maggiori dettagli sulle procedure, potete approfondire l’argomento sul blog di Condes, www.condes.it/blog.