Spese di istruttoria per l’accensione di un mutuo

Quando si stipula un mutuo si bada soprattutto ai tassi di interesse, invece sono molti i costi a cui bisogna andare incontro, come le spese di istruttoria.

Cosa sono le spese di istruttoria mutuo?

Se state per accendere un mutuo, la prima cosa di cui vi sarete informati sono i tassi di interesse a cui viene offerto.
Eppure gli oneri a cui dovrete andare incontro sono anche molti alti altri, primi tra tutti le spese di istruttoria.

Le spese di istruttoria per l’accensione di un mutuo sono quelle necessarie per l’apertura della pratica. Con questa pratica la banca deve infatti studiare la domanda di mutuo per poter dare la sua risposta sulla fattibilità del finanziamento. In questa fase dovranno essere valutati aspetti quali la capacità di credito del richiedente e la regolarità dell’immobile da acquistare.

Di queste spese fanno parte alcune voci fisse (perizia, atto notarile, imposte) e altre che possono essere aggiuntive, come la stipula di una polizza assicurativa a garanzia del mutuo.

Tali spese si calcolano solitamente in misura percentuale tra lo 0,5% e l’1% dell’importo del mutuo e possono essere decurtate dal prestito erogato.
Vediamo allora quali sono queste spese e a quanto ammontano.

Spese di istruttoria mutuo fisse

La prima voce di spesa presente in tutte le pratiche di apertura di un mutuo è quella relativa alla perizia che viene effettuata da un tecnico di fiducia della banca.

La redazione di questo documento è indispensabile per la banca per decidere a quanto deve ammontare il finanziamento.
La perizia serve infatti a valutare se l’immobile è conforme dal punto di vista urbanistico e catastale e quindi non sono presenti irregolarità, ma anche a stabilire se l’importo richiesto è congruo con il suo effettivo valore.
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Un’altra spesa fissa per l’accensione del mutuo è costituita dalla stipula del contratto presso il notaio.
La spesa per l’atto notarile comprende innanzitutto l’onorario del notaio, che varia ovviamente da professionista a professionista oltre che in base al valore dell’immobile e viene calcolato mediante apposite tariffe. Comprende però anche i costi dovuti allo Stato per l’attività contrattuale, in particolare per l’atto di iscrizione dell’ipoteca.

L’eventuale finanziamento concesso dall’istituto bancario è considerato come una ulteriore entrata nell’economia familiare e come tale è soggetto al pagamento di imposte trattenute direttamente dalla banca. In particolare, è dovuto il pagamento dell’imposta sostitutiva dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo.

A quanto ammontano le spese di istruttoria mutuo?

Il costo di una perizia si aggira solitamente tra i 100 e i 300 euro. Al valore dell’imponibile occorre naturalmente aggiungere l’IVA e il contributo della cassa previdenziale del professionista che l’ha redatta (dal 2% al 4%).
Spesso il tecnico aggiunge in fattura anche le spese di viaggio, se l’immobile da valutare è lontano dalla sua sede di lavoro.

Per le spese notarili possiamo considerare mediamente una somma di almeno 2.000 euro. Data la variabilità degli importi che concorrono a formare questa voce, è opportuno comunque richiedere sempre dei preventivi.

Il costo dell’imposta sostitutiva da pagare varia invece a seconda che si acquisti un immobile avente i requisiti prima casa, una seconda casa o un immobile commerciale.

Il suo valore sarà quindi pari a:
• 0,25% del valore del mutuo (2% se il finanziatore è un ente diverso da una banca o da una finanziaria assimilata) per prima casa
• imposta fissa di 50 euro per seconda casa o immobile commerciale
• imposta fissa di 200 euro per seconda casa se l’immobile si acquista direttamente dalla società costruttrice entro quattro anni dalla fine dei lavori.

Costi aggiuntivi alle spese di istruttoria mutuo

Alle spese di istruttoria devono essere aggiunti eventuali altri costi. Ad esempio, per l’apertura della pratica, possono essere richiesti dalla banca alcuni documenti soggetti a costi e tasse di emissione.

Tra questi possono esserci, per i privati:
• certificato di residenza
• stato di famiglia.

Per i professionisti e i lavoratori autonomi:
• certificato di iscrizione all’Albo di appartenenza
• certificato di iscrizione alla camera di commercio.

Molte banche, insieme all’erogazione del mutuo, chiedono delle polizze assicurative come ulteriore garanzia del finanziamento. Si tratta di polizze:
• vita
• per perdita del lavoro
• danni da incendio alla casa.

Quest’ultima è obbligatoria, mentre le altre sono solo facoltative. L’immobile rappresenta infatti la garanzia del debito, per cui la banca pretende che sia assicurato contro i rischi del fabbricato e pone il vincolo di liquidazione danni a proprio favore.

Il premio annuo è di solito abbastanza modesto, circa 50 euro. Può diventare più importante soltanto se la banca ne richiede il pagamento anticipato in un’unica soluzione.

A tutela della concorrenza, le banche sono tenute a presentare, oltre al proprio, almeno altri due preventivi di compagnie assicurative che offrano lo stesso tipo di garanzie. In ogni caso, siete liberi di scegliere in autonomia la polizza assicurativa.

Se poi il vostro mutuo copre oltre l’80% del valore dell’immobile, siete tenuti a presentare una polizza fidejussoria alla banca, come ulteriore garanzia.

Tra le altre spese necessarie per la stipula di un mutuo dovete aggiungere:
• le spese di incasso rata (si tratta di pochi euro a rata, da 1 a 3, ma moltiplicati per la sua durata possono diventare un importo significativo)
• le spese di gestione annua
• i costi di cancellazione dell’ipoteca.

Le spese per l’estinzione anticipata del mutuo sono state invece abolite dall’articolo 7 della legge 40/2007 (Legge Bersani).

Le spese di istruttoria sono uguali per tutte le banche?

Non tutti gli istituti di credito adottano la stessa politica di gestione delle pratiche.

Ci sono alcune banche che offrono i propri finanziamenti a zero spese, mentre in altri casi le varie voci di spesa possono variare da un istituto all’altro. Altre banche invece, anziché distinguere i vari importi, preferiscono applicare un costo fisso, di solito variabile tra 180 e 300 euro.

Per questo motivo è sempre opportuno valutare diverse proposte.

Conclusioni

Se state per stipulare un mutuo, verificate attentamente tutte le voci di spesa che la banca imputerà per l’apertura della pratica, comprese quelle che vengono pagate a ogni rata o alla fine del contratto.

Chiedete anche se le spese verranno detratte dal totale del finanziamento richiesto. In caso affermativo, potreste ottenere una cifra inferiore a quella che credete di ricevere.

Infine, ricordate di chiedere uno o più preventivi per le spese notarili.

Ricordate comunque che tutte le spese citate, anche le più piccole, sono riportate in maniera dettagliata sul Foglio Informativo, disponibile presso gli sportelli della banca.