Guida sintetica al Permesso di Costruire

Cos’è il Permesso di Costruire?

Il Permesso di Costruire è il titolo autorizzativo da richiedere all’amministrazione comunale quando si devono realizzare interventi edilizi pesanti. Si tratta dell’unica procedura amministrativa che attualmente prevede il rilascio di un titolo espresso da parte dell’ente.

Sostituisce il precedente istituto della Concessione Edilizia ed è stato introdotto con il Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01), da cui è regolamentato.

Per quali lavori è necessario il Permesso di Costruire?

Gli interventi edilizi per i quali è necessario richiedere il Permesso di Costruire sono indicati all’art. 10 del Testo Unico dell’Edilizia. Tuttavia, poiché le Regioni hanno autonomia legislativa in materia urbanistica, possono esserci delle lievi differenze tra l’una e l’altra.

Quindi, a titolo indicativo, possiamo elencare i seguenti interventi (con l’avvertenza delle predette differenze locali):
• realizzazione di un nuovo edificio
• ampliamento o sopraelevazione di un edificio esistente
• ristrutturazione urbanistica
• recupero abitativo di un sottotetto esistente
• cambio di destinazione d’uso di un immobile ubicato in zona omogenea A.

Come richiedere il Permesso di Costruire

Per presentare la domanda di Permesso di Costruire è necessario utilizzare il modulo unificato standard valido su tutto il territorio nazionale.

Di recente, questo modulo è stato aggiornato per adeguarlo alle novità normative seguite all’entrata in vigore dei decreti attuativi della Riforma Madia.

Le Regioni hanno avuto tempo fino al 30 settembre 2017 per adeguarlo alle proprie specificità, dopodiché i Comuni erano tenuti a pubblicarlo sul proprio sito entro il 20 ottobre.
Scade quindi proprio oggi il termine per pubblicare il nuovo modulo sui siti istituzionali dei Comuni.

Se dovete presentare domanda per il Permesso di Costruire, dovete scaricare l’apposita modulistica dal sito.

Qual è l’iter da seguire per ottenere il Permesso di Costruire?

Per ottenere il Permesso di Costruire bisogna seguire un preciso iter che presuppone l’approvazione e il rilascio di un titolo espresso da parte del Comune.

Per prima cosa è necessario rivolgersi a un professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra). Il tecnico dovrà predisporre l’istanza da presentare allo Sportello Unico dell’Edilizia, con allegati il progetto e tutti gli altri elaborati richiesti.

Il progetto, oltre a essere corredato dai grafici descrittivi dell’opera da realizzare, dovrà attestare la rispondenza dell’intervento:
• alle prescrizioni della strumentazione urbanistica vigente nel Comune in questione
• ai requisiti previsti dalla normativa tecnica nazionale, come quelli antisismici, di isolamento termico, di isolamento acustico, igienico – sanitari, ecc..

Se l’edificio oggetto di trasformazione è soggetto a particolari vincoli artistici, architettonici, storici o paesaggistici, è necessario ottenere il preventivo nulla osta dalla competente Sovrintendenza.

Entro 10 giorni dalla presentazione della domanda, lo Sportello Unico dell’Edilizia dovrà comunicare al richiedente il nome del Responsabile del procedimento, vale a dire il tecnico che curerà l’istruttoria.

Entro 60 giorni dalla richiesta, il Responsabile del procedimento dovrà raccogliere presso lo Sportello Unico tutta la documentazione necessaria a formulare l’istruttoria. Tale termine si allunga a 120 giorni solo in caso di progetti particolarmente complessi, secondo motivata risoluzione del responsabile.

Fase di istruttoria

Durante la fase di istruttoria di 60 giorni possono verificarsi tre accadimenti.

• Nel primo caso, il responsabile formula una proposta di modifica del progetto e la notifica al richiedente. Questi, in caso di accettazione, ha tempo 15 giorni per integrare il progetto con la documentazione richiesta. In tale evenienza, il termine dei 60 giorni si intende interrotto fin quando la documentazione perviene al Comune.

• Nel secondo caso, il responsabile può formulare delle richieste istruttorie di integrazione della documentazione presentata. Ciò può avvenire solo entro i primi 30 giorni dalla presentazione della domanda e dopo aver verificato che i documenti richiesti non siano direttamente accessibili all’amministrazione.

• Infine, nella terza ipotesi, il responsabile del procedimento potrà indire una conferenza dei servizi, nel caso in cui non siano arrivati l’assenso o il nulla osta preventivi necessari da parte delle amministrazioni preposte.

Dopo aver verificato la conformità del progetto, il r.u.p. formula una proposta di provvedimento accompagnata da una dettagliata relazione descrittiva.

Il Permesso di Costruire sarà notificato all’interessato dallo Sportello Unico entro 75 giorni dalla proposta di provvedimento del responsabile del procedimento.

Una volta ottenuto il Permesso, i lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio ed essere ultimati entro tre anni dall’inizio dei lavori.

Ipotesi di silenzio per il Permesso di Costruire

Nel caso in cui il periodo di istruttoria decorra senza che il responsabile del procedimento abbia formulato diniego al rilascio, il Permesso di Costruire si intende accolto in virtù del cosiddetto silenzio assenso.

Il principio non è valido però per gli immobili soggetti a vincolo, nel qual caso la richiesta si intende respinta.

A proposito del silenzio assenso è però opportuno ricordare una sentenza del TAR Campania.

Con la sentenza n. 3650 del 2015 il tribunale campano ha infatti chiarito che non vale il silenzio assenso se la richiesta di permesso non è corredata dalla dichiarazione del progettista attestante la conformità del progetto alle norme urbanistiche vigenti.

(Prima pubblicazione 19 agosto 2015)