Rent to Buy, la guida del Notariato

Per far conoscere il Rent to Buy, il Consiglio Nazionale del Notariato ha di recente pubblicato una guida redatta insieme alle associazioni dei consumatori.

Cos’è il Rent to Buy?

Il Rent to Buy è una formula di contratto per l’acquisto di una casa, introdotta in Italia con il DL 133/2014 convertito in legge 164/2014, il cosiddetto Decreto Sblocca Italia.

In tempo di crisi economica, risulta particolarmente difficile accedere ai finanziamenti per l’acquisto di una casa, per cui il legislatore ha voluto sperimentare nuove forme contrattuali per favorire l’accesso alla casa di proprietà.

Con il Rent to Buy il proprietario concede in affitto un immobile a un soggetto che ne diventerà in futuro acquirente pagando mensilmente un canone composto da due distinte quote:
• una a fondo perduto, da pagare per l’utilizzo
• una da accantonare, facente parte del prezzo finale di vendita.

Per entrare in possesso dell’abitazione, l’acquirente deve versare inizialmente un acconto, fissato in genere intorno al 6% del prezzo pattuito.

Dopo un dato periodo di tempo, il locatario dovrà acquistare la casa e dal prezzo finale d’acquisto dovranno essere detratte le somme accantonate mensilmente e l’acconto iniziale.
Il periodo stabilito comunque non può essere superiore a 10 anni.

Per far conoscere questa nuova forma di contratto il Consiglio Nazionale del Notariato ha di recente pubblicato la guida Il rent to buy e altri modi per comprare casa, redatta in collaborazione con le principali associazioni dei consumatori.

Cosa prevede il contratto di Rent to Buy?

Lo schema di contratto per il Rent to Buy è molto flessibile, per cui acquirente e venditore hanno ampia libertà nella determinazione di tutti i suoi aspetti.

Possono decidere liberamente, ad esempio, entro quale termine dovrà essere fissato il rogito, quindi per quanti anni dovrà essere pagato il canone mensile, e quale quota di questo canone dovrà essere destinata all’accantonamento.

Nel contratto si può anche stabilire che il conduttore abbia un’opzione all’acquisto ma non l’obbligo, per cui il proprietario non potrà vendere ad altri durante il periodo fissato, ma al termine di questo il conduttore potrà esercitare la facoltà di non acquistare.

Naturalmente a quel punto il proprietario sarà libero di vendere a un altro soggetto, ma dovrà restituire al mancato acquirente le somme accantonate.
È per questo motivo che, in sede di stipula del contratto, devono essere indicate in maniera precisa le relative quote.

Ma cosa succede se l’inquilino non paga regolarmente i canoni d’affitto? Il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di un certo numero di canoni, anche non consecutivi.
Anche questo numero deve essere stabilito tra le parti e indicato nel contratto, ma non può essere inferiore a un ventesimo del numero totale dei canoni previsti.

Il proprietario potrà anche trattenere le parti accantonate per l’acquisto a titolo di indennizzo per i canoni non versati.

Nel caso in cui invece l’inadempienza sia da parte del venditore, che rifiuta al momento stabilito di vendere l’immobile, il soggetto sarà tenuto a restituire all’affittuario i canoni versati, maggiorati degli interessi legali.

Il contratto di Rent to Buy dovrà necessariamente essere trascritto come se fosse un contratto preliminare, per cui avrà la forma di atto pubblico o di scrittura privata tra le parti.
Esso dovrà riportare la seguente dicitura: Contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto ai sensi dell’art. 23 del DL 12 settembre 2014, n. 133.

Come funziona il Rent to Buy?

Il modo più semplice per comprendere come funziona il Rent to Buy è fare un esempio pratico.

Supponiamo che l’aspirante acquirente abbia intenzione di comprare una casa il cui prezzo viene fissato a 150.000 euro.

Al momento della stipula del contratto di Rent to Buy si stabilisce che dovrà versare un acconto del 6% sulla cifra pattuita, pari a 9.000 euro, e che il periodo di accantonamento sarà di 3 anni.

Ogni mese dovrà versare un canone di affitto di 750 euro, di cui la metà, pari a 375 euro, sarà accantonata per l’acquisto finale.

Dopo 3 anni in tal modo si saranno accantonati 13.500 euro che, sommati ai 9.000 euro di acconto iniziale, porteranno a un totale di 22.500 euro.

Tale somma andrà detratta dal prezzo della casa, per cui all’acquirente resterà da versare al proprietario solo 127.500 euro, da pagare con un mutuo a sua scelta.

Aspetti fiscali del Rent to Buy

Gli aspetti fiscali del Rent to Buy sono stati chiariti dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 4/E/2015 del 19.02.2015.

Sostanzialmente le somme versate a fondo perduto come canone di locazione sono soggette alle stesse imposte previste per i normali contratti di affitto.

Quelle versate invece come anticipo sul prezzo finale sono regolate dalla stessa normativa tributaria che si applica in materia di acconti.

Vantaggi e svantaggi del Rent to Buy

Il Rent to Buy presenta diversi vantaggi, sia per l’acquirente sia per il venditore.
Non si tratta infatti di uno strumento finanziario, per cui non interviene nella contrattazione un terzo soggetto.

Vantaggi per l’acquirente:
• può entrare subito in possesso e usufruire della futura casa di proprietà
• il prezzo di vendita pattuito per l’ingresso nella casa si intende bloccato per il periodo di accantonamento previsto
• l’accantonamento risulta importante al momento della stipula del mutuo, perché permetterà di dimostrare alla banca di aver già onorato puntualmente un canone in genere pari o leggermente superiore alla rata del mutuo, determinando un precedente creditizio significativo, e si otterrà maggiore fiducia per la concessione del finanziamento.

Vantaggi per il venditore:
• avrà la certezza di un acquirente per la propria casa
• durante il periodo di accantonamento potrà continuare a godere di un reddito da locazione
• si potrà liberare degli oneri economici previsti per la gestione dell’immobile.

Di contro, chi compra deve essere consapevole di dover pagare per un po’ di tempo un canone mensile superiore a un normale affitto e dovrà essere certo di poter disporre, entro il termine stabilito, della somma necessaria per riscattare la casa.

Inoltre, mentre la soluzione può risultare appropriata per chi non dispone al momento della cifra necessaria per acquistare una casa, ma sa che potrà disporne a distanza di qualche anno, non altrettanto risulta per chi ha già ora la possibilità di comprare.
In questo caso è sempre più conveniente stipulare un mutuo di tipo tradizionale.

Dalla parte del venditore, invece, la convenienza può esserci soprattutto per costruttori e società immobiliari che possono rientrare in breve di una parte delle cifre investite, mentre nel caso dei privati la soluzione è più applicabile alla vendita di una seconda casa.
Il Rent to Buy non conviene infatti a chi deve vendere per riacquistare subito perché non avrebbe la disponibilità finanziaria necessaria nell’immediato.