Estinzione anticipata del mutuo: quando conviene?

Se ne avete la possibilità, può essere un sollievo liberarvi della rata mensile da pagare alla banca e attuare la estinzione anticipata del mutuo stipulato.

Cosa si intende per estinzione anticipata del mutuo?

Per estinzione anticipata del mutuo si intende la restituzione alla banca dell’importo residuo del prestito ottenuto, prima della scadenza del contratto.

Avendone la possibilità, può essere un sollievo liberarsi della rata mensile da pagare. Estinguere in anticipo un debito sulla casa, infatti, vuol dire che l’immobile diventerà definitivamente di vostra proprietà e della vostra famiglia.

Un mutuo dura mediamente 25 anni, un arco temporale che copre diversi momenti della vita. Se avete acceso un mutuo quando eravate appena all’inizio della vostra esperienza lavorativa, andando in là con gli anni, potreste trovarvi a disposizione una liquidità che potrebbe tornare utile per estinguere il debito.

Non si tratta di un caso raro perché nella vita possono esserci avvenimenti come un avanzamento di carriera, con miglioramenti retributivi, o si può ricevere un’eredità.

La possibilità di estinzione deve essere garantita in tutti i contratti ed è prevista per legge dall’art. 40, comma 1, del Testo Unico Bancario.

Il contratto di mutuo può però prevedere anche il pagamento di una penale per l’estinzione anticipata. Tale penale è stata abolita con la legge Bersani, per cui non può essere più applicata ai mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007.

Estinzione anticipata totale o parziale

L’estinzione di un mutuo può essere:
• totale (versamento dell’intero debito residuo)
• parziale (versamento di una parte del debito residuo).
Quest’ultima opzione può essere scelta per ridurre l’importo delle rate mensili restanti o il loro numero.

L’estinzione totale può presentare alcune spese aggiuntive:
• la penale di estinzione anticipata (solo per i mutui stipulati prima del 2007)
• spese amministrative di chiusura pratica
• rimborso dei dietimi giornalieri, ovvero gli interessi dovuti alla banca nel periodo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata e l’estinzione del prestito.

Penale di estinzione anticipata del mutuo

Come detto, il Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 (noto come Decreto Bersani) ha stabilito che non è possibile applicare alcuna penale per l’estinzione di un mutuo sottoscritto dopo la data del 2 febbraio 2007.

Lo stesso decreto ha introdotto numerose altre liberalizzazioni tra cui, in tema di mutui, anche la surroga gratuita. Con le vecchie regole la surroga non avrebbe potuto essere gratuita perché gravata appunto dalle penali.

L’abolizione della penale è valida sia per l’estinzione totale sia per quella parziale.

La stessa legge stabilisce anche i limiti massimi per le penali applicati ai contratti di mutuo stipulati in passato, essendo parzialmente retroattiva.
I limiti fissati variano in base alla tipologia di tasso applicato.

Per i mutui a tasso variabile si possono applicare le seguenti penali:
• fino allo 0,5% se l’estinzione avviene prima del terz’ultimo anno dalla fine
• fino allo 0,2% se la richiesta avviene durante il terz’ultimo anno
• è nulla negli ultimi 2 anni.

Per i mutui a tasso fisso stipulati prima del 31 dicembre 2000 sono applicati gli stessi limiti previsti per i mutui a tasso variabile.
Per gli anni successivi si possono invece applicare le seguenti penali:
• fino all’1,9% per estinzione durante la prima metà degli anni di rimborso rate
• fino al’1,5% per estinzione dalla metà del rimborso del mutuo fino al quart’ultimo anno
• sino allo 0,2% durante il terz’ultimo anno
• è nulla negli ultimi 2 anni.

Per i mutui a tasso misto:
• se al momento dell’estinzione è in corso l’ammortamento a tasso variabile, valgono i limiti applicati ai mutui a tasso variabile
• se è in corso l’ammortamento a tasso fisso, valgono i limiti applicati ai mutui a tasso fisso.

Conviene fare una estinzione anticipata del mutuo?

Per comprendere se una estinzione anticipata del mutuo può essere conveniente occorre fare alcune considerazioni di carattere generale sulla situazione economica della famiglia.

L’aspetto principale da esaminare è il piano di ammortamento del mutuo, ovvero il dettaglio delle modalità di rimborso del prestito.

Il sistema più diffuso è quello detto alla francese, in cui la rata è costante e composta da due parti:
• una quota capitale che aumenta nel tempo
• una quota interessi che decresce col tempo.

Una estinzione parziale del mutuo porta a una riduzione della rata mensile che incide per la gran parte sulla quota capitale e meno su quella di interessi. Per questo motivo, l’estinzione parziale è conveniente negli ultimi anni del mutuo, quando la rata è formata per la gran parte dalla quota capitale.

Alcune volte, il piano di ammortamento prevede rate dove la quota capitale è calcolata al tasso iniziale e bloccata per l’intera durata del contratto.
In questo caso, l’estinzione anticipata determina la riduzione della durata del contratto, perché questo verrà scontato della somma delle rate, uguale all’importo restituito prima del tempo.

Per valutare la convenienza dell’estinzione, comunque, è anche giusto fare un confronto con una eventuale forma alternativa di investimento.

In pratica, se avete da parte una somma a disposizione e volete sapere se possa convenirvi usarla per estinguere un mutuo, verificate l’esistenza di forme di investimento alternative.
Calcolate quanto potrebbe rendervi un possibile investimento e se il risultato risulta superiore al costo del mutuo, valutate l’opportunità di dirottare il denaro verso quell’impiego e continuare a pagare le rate residue.

Cancellazione dell’ipoteca per estinzione anticipata del mutuo

Nel momento in cui si estingue un mutuo deve essere anche cancellata l’ipoteca iscritta sull’immobile a garanzia del prestito.

Una ipoteca si cancella automaticamente dopo 20 anni, infatti per mutui di durata superiore deve essere rinnovata.

Se quindi decidete di estinguere anticipatamente il vostro mutuo, dovete provvedere anche alla sua cancellazione immediata.

La cancellazione dell’ipoteca può avvenire in due modi:
• con atto notarile
• mediante la procedura semplificata di cancellazione.

Nel primo caso, il notaio riceverà da un funzionario della banca l’assenso alla cancellazione e dovrà redigere un atto pubblico o una scrittura privata, che verranno poi annotati a margine dell’ipoteca.
Se vi avvarrete di questa procedura, dovrete quindi mettere in conto le spese per un atto notarile.

La procedura semplificata è invece stata introdotta sempre dal famoso decreto Bersani e non prevede spese a carico del mutuatario, tuttavia è piuttosto lunga da attuare.

Nel caso di estinzioni parziali, si può invece pensare a una riduzione dell’ipoteca o a uno svincolo di una parte dei beni ipotecati.